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小产权房法律属性实质究竟是什么

  首先应当明确的是小产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。

  因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。

  既然是合法的,那么小产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,深圳海滨小区是小产权,深圳福永小产权房价格,村民对宅基地也只有享020小产权房能转正吗有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

  由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

  所谓小产权房,说白了,就是因为在土地问题上没有取得合法的手续,交易的房屋只有使用权、而没有所有权,或者说是只能住而不能卖。在此过程中,社论所说的三种情况都并非典型。

  其一,所谓“方政府的土地收益如何保证”,其实,无论是乡镇政府、村委会,还是涉地的农民,都或多或少地得到一定收益,而其中大多数土地属于国有资产,而且是应该保护的耕地,甚至是红线以内的指标,是不该卖也不能卖的。

  其二,所谓“如何弥补以高价获得土地的开发商的损失,”其实,高价获地的开发商也许有,但由于土地转让的不合法性,多数开发商是以相对低廉的价格获得了土地的开发权,又以相对低廉的价格将建成的住宅卖给了购房者。真有损失,他就不会干了。

  其三,所谓“如何弥补以高价购房的购房者的损失”,其实,几乎所有的小产权房靠的就是价格优势。因为在土地所有权方面不具合法性,所以,住宅的价格要明显低于大产权房。而对非投机性购房者来说,反正是自己住,便宜当然更好。

  因此,小产权房问题的实质是地方、开发商钻了政策或管理的空子,开发了本无权开发的国有土地,通过建房后出售获得了一定的利益;而购房者在不得上市的条件下,以相对较低的价格获得了使用权。且使用权往往长达50年、70年。即使不“解禁”,三方也都是受益者。而“解禁”则可以使这种受益长期化合法化,一般并不存在“弥补”的问题。

  当然,在小产权房的开发、建设和出售过程中,部分农民或许受益相对较少,现在心有不甘。而购买者也成千上万,牵涉者许多人的实际利益。如果久拖不决,一是账面上的土地乃至耕地已经变性,名不符实;二是购房者心里总不踏实。这个问题应该尽快解决,不应留给后人。

  但是,如果无条件解禁,甚至再拿出纳税人上缴形成的财政经费补偿所谓损失,那么,带来的实际问题,一是国有土地在法律层面上的真正流失(尽管其在使用形态上已经流失);二是对更多花更高价钱购买大产权房的公民来说,更是一种不公。所以,要按照国土资源部的三条原则解决这一问题,真有许多问题需要审慎思考和把握,且不可再犯方向性错误,产生新的社会问题。

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