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谨防企业自持深圳小产权房网商品住房的小产权房化

(原标题:谨防企业自持商品住房的小产权房化)

去年,小产权房能买吗,北京市提出了“企业自持商品住房”的政策,鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。目前,北京市已经有至少8个地块将在未来提供自持商品住房的租赁服务。不过,记者在调查中却发现,这些将在未来用于租赁的住宅,或许并没有我们想象的那么便宜。(12月8日央视财经)

“企业自持商品住房”,作为楼市“租售并举”的重要支撑,被公众寄予了很多期待。企业自持住房,主要有两种,村委楼庭院建设,一是鼓励国企拿出自有用地建设保障房,因为在形式上很像倒退回了“福利分房”时代,员工和企业的关系被绑得更紧,因此颇有争议;另一种则是普通的开发商拿地,建起来的房子只用于租赁,有商业银行还配套推出了住房租赁贷款。

但从实际落实情况看,首付就要交十年的租金,然后再交二十年的押金,这和买房其实已经差不了多少。新闻中的“中国铁建理想家”楼盘,周边100平米的两居室租金每月5000元。以此计算,一年的租金6万,十年租金60万。也就是说,想要在这里租住10年,至少需要一次性交180万元。如果租金高于周边租赁均价,还不止这个数。而周边50平米的二手房价格也不过240万。

租10年的房竟然需要一次性付款近200万,企业自持商品住房这样出租是否合理?在租客看来,肯定不合理,因为价格实在太高,外面租房子都是押一付一,没有这种押二十年付十年的租金收法。但在开发商看来,深圳小产权房产,似乎很合理,因为“如果在外面租房子,租几十年这房子也是人房东的,不是你的,但是你这个交了租金,这房子就是你的了”。

换句话说,开发商其实还是在卖房子,只不过是以租金的形式。但这样买房肯定隐患很大,因为办不到房产证。这样的企业自持商品住房,其实已经小产权房化。过去,开发商为规避限购政策,采取“以租代售”方式,与购房人签署所谓“租房协议”,收取的“租金”实际就是购房款;现在,为了满足企业自持商品住房要求,开发商玩的还是一模一样的花招。

发展企业自持商品住房,为什么开发商并不乐意,反而要想出种种办法规避呢?一个重要原因,是开发商都希望能尽快回收资金,这样才能维持运转,才能接着拿地盖房子;另一个重要原因,是租金跟随市场变化每年都在变,不一次多收点,后面市场租金上涨,对开发商显然不利。租客去市场上租房子,想一次签个十年租约,是很难签得到的,一般最多签一年,后面可以续签,但租金得按市场价浮动。

开发商将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售,北京的处罚十分严厉,会被纳入“黑名单”,取消相关企业后续参与北京土地招拍挂资格,甚至对其开发资质予以降级或者注销。严厉的处罚有助于遏制企业自持商品住房变相销售,但对于提高企业自持商品住房的市场效果恐怕作用有限。强扭的瓜很难甜,反而会使企业自持商品住房鸡肋化,不仅开发商心不甘情不愿,租客也会避而远之。

市场化的租售比摆在那里,单靠租金很难挣到钱,开发商的现金流一般又很紧张,必须尽快回笼资金,这些都是客观现实。社会上的私人房东,之所以愿意掏钱买房子,然后出租给别人,看重的是房价涨幅,而非租金本身。要发展租赁市场,与其搞企业自持商品住房,或许还不如有限定条件地适度放开限购,比如规定,所购房源必须在统一平台上对外出租,且不得低于多少年限等等。

文/舒圣祥

(原标题:谨防企业自持商品住房的小产权房化)