“高土地成本”成为开发商和房地产观众抬高房价的原因，为什么不使用更便宜的土地呢？

在高房价形成的背后，除了人为的高房价炒作外，“高地价”也是主要原因。地方政府推高土地价格，增加财政收入。这基本上是一个“没有解决方案的政策”。不断上涨的土地成本如何阻止房价逐年上涨？如果有更便宜的土地来开发房地产，这可能比任何监管都更实际。城市拆迁成本很高，没有多少旧房子需要拆除。然而，城市周围有许多廉价的土地，如小产权、宅基地和集体土地，这些都是可以开发的。方说，如果开发能绕过地方政府，直接与国家住房和建设局联系，就可以减少“土地财政问题”的干扰。

最近，中央政府发布了最新的《加快完善社会主义市场经济体制》号文件，为农村土地政策制定了新的计划。结合农业部此前的声明，中央政府发布了这两个关于集体财产所有权、小产权和宅基地安置的“土地命令”。这是否意味着小产权和宅基地将从明年起完全消失？

中央政府和农业部已经介入了！一月份，有两个“土地命令”，其中小产权和宅基地被“搁置”。

农业和农村部部长韩长福4月27日表示，他将在今年全面实施农村产权改革试点的省级覆盖，并努力将覆盖面扩大到所有涉农县。农业部发布的“土地命令”包括处理小产权房、宅基地、农村集体土地以及与农民开展股份土地合作。可以说，“集体产权”已经被重新定义。

中央政府5月18日发布的《加快完善社会主义市场经济体制》文件透露了解决小产权房、宅基地和建立“统一的城乡建设用地市场”问题的最新信号。中央政府颁布的《土地令》要求将农村宅基地和小产权房的资格、使用权和所有权划分为“三权”。其目的是加快城乡土地市场的统一。国家应该主动确保这些土地的合法性。村代表可以直接与开发商甚至个人拍卖。在保证流通便利、权利相同、价格相同、收入集体化的前提下，农村闲置的集体土地、闲置的小产权和宅基地可以进入房地产市场出售。

中央政府在一个月内连续发布两项“土地命令”绝非巧合。谈论房地产离不开农村这个话题。近年来，各地向城镇和村庄支付高额拆迁费，导致许多村民在城市买房，推高了房价。此外，大量廉价的集体土地、闲置的宅基地和农村地区的小产权也是未来国家发展的重点。据研究所数据，小产权房占国内商品房面积的38%，约为73亿平方米。在方看来，中央政府和农业部正在努力探索与农民在农村集体土地使用方面的股份合作。换句话说，他们正试图让小产权、宅基地和集体土地进入市场流通。拥有这些土地的农民通过以不同形式分享土地获得补偿。这些房子“消失”的同时，也能带动农村集体经济的发展。小型产权房和房屋用地都“悬而未决”。

从今年开始，小产权房会彻底消失吗？唯一的出路是进入商业流通市场或集体土地。

随着城市化的发展，许多农村青年外出打工，留守老人和儿童的问题越来越突出，最终将导致以小产权房为代表的土地的空置和“完全消失”。虽然中央政府出台的新政策没有明确提到小产权房问题，但从农业和农村事务部部长韩长福的讲话中可以看出，国家希望统一农村建设

换句话说，唯一的出路是集体土地进入市场进行商业流通。首先，它有利于房地产的发展，让房价下跌。城市土地值每一寸土地，而农村土地“一文不值”。这是一种错误的理解。低成本、合法的农村土地将冲击现有的房价体系，迫使其在大量进入市场后降价。事实是，开发商已经搬进来给农村带来新的经济利益。农村劳动力短缺是事实。这也导致了大量集体土地的空置，以及宅基地和小产权房即将“完全消失”。当这些商业活动进行的时候，农民将会得到分红。试想一下，如果你每年都能在家门口拿到现金分红，你还会考虑努力工作吗？留守这一突出问题会如此难以解决吗？

如果只有“土地使用证”而没有在集体土地上建房的房地产证，这只能表明你拥有土地，但房子不是你的，无论什么生意在法律上都是无效的。中央政府这次提出的“三权分立”意味着产权和使用权的分离。即使小产权房没有产权证，但如果被征用或转让到市场，业主也可以得到补偿或股份。这对农民不是一件好事吗？

方说，你有话要说：拆除大量小产权房，让它们完全消失，显然是不现实的。值得注意的是，农业部和中央政府在一个月内发布的两项农村“土地命令”指出了两项新政策背后的同样问题：寻求在农村地区建立一个“统一的建设用地市场”。此外，值得注意的是，小产权房政策可能会让它从今年起“完全消失”到农村建设用地体系中，换句话说，宅基地和小产权都将“被搁置”。

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