序

市区重建有两大困难，一是政策，二是过程。

政策的改变也会带来过程的改变，比如新政的颁布，也会减少过程。对于做旧城改造的人来说，是一件很大的事情。一方面官方流程很少；另一方面，它们大多是关于过程的，这给许多人带来了很大的麻烦。

比如深圳去年取消了“双百”规定，广州取消了市区重建局.这些话在很多版本的流程中依然存在。所以为了方便大家的学习和交流，几个同事破了肝火，整理了大湾区几个城市的旧改革流程。

一、深圳

深圳的旧城改造模式一直被认为是走在前列的，在“市场主导”的模式中独树一帜。深圳城市更新有四个关键阶段：项目立项、专项规划、实施主体确认、取得土地证。

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深圳对项目审批要求非常严格，需要满足六个方面：

1.符合规模，用地面积不低于10000平方米(特区除外)；2.做出贡献，且单位可无偿移交给政府，独立用地面积不少于3000平方米，用于建设城市更新基础设施、公共服务设施或城市公益项目，且不少于拆迁面积的15%(实际至少30%)；3.充足的合法用地，五类合法用地面积不低于项目拆迁改造用地面积的60%，但不低于60%但不低于50%，且拆迁范围内的历史违法建筑可按规定申请简易处理。位于《城市更新“十三五“规划》指定的优先拆迁改造区域，且拆迁范围用地面积符合要求的，应当不低于30%。4.符合规划，符合城市法规、土壤法规、法定规划、工业区块线、十三五规划等。5.不踩限制区，未使用的土地不纳入城市更新单位

二.广州

广州的旧城改造模式与深圳不同，广州的“政府主导”的旧改革是开发商和兵家必争之地。在项目的整个生命周期中，政府始终扮演着裁判和监督者的角色。它对项目的推进起着非常重要的作用。此外，“村企合作”是最常见的合作模式。

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广州旧改革有四个关键阶段：

1.计划申报阶段2。实施计划准备阶段3。实施计划验证和批准阶段4。计划批准后的实施阶段

据有关人士透露，广州市今后在旧制改革过程中将引入“项目库”的概念，具体相关信息要等相关政策出台后才能知晓。

三.东莞

东莞经过多年的探索和经验，结合深圳和广州，形成了独特的城市更新道路。

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去年东莞市政府颁布《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资的若干政策》，简称“第十八条”，让很多人关注东莞市场。东莞政府改革城市更新模式18年来，东莞模式发生了巨大变化。

要了解东莞的旧城改造，必须看东莞市政府2018年发布的《关于深化改革全面推进城市更新提升城市品质的意见》号通知(东府〔2018〕102号，以下简称“《推进城市更新意见》”)，这标志着东莞已经从“三旧”模式进入“旧城改造”模式。

改革后，东莞的城市更新主要有三种模式：

1.单科上市投资2。权利人自我改造3。政府主导

四.佛山

佛山的旧城改造规划可以分为三个层次：一是政府主导的专项旧城改造规划和宏观层面的五年旧城改造规划；二是由中层协调的城市更新单元规划；第三，由微观发展控制的城市更新单元规划。其中，城市更新单元规划和城市更新单元规划是申请人的参与阶段。

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佛山市的更新工作是通过“专项城市更新计划、五年城市更新计划单元更新计划单元更新计划实施计划实施监督”的过程进行的。在这个过程中，需要政府部门的批准和申请人提交文件。

佛山的古村落改造主要有两种方式：

1.公共转移(采购和储存)

2.协议转让(储存豁免)

转让协议有三种方式：