东莞房价去年领涨全国，有人说是因为深圳房价太高了，购买力外溢导致的，真的是这样吗？真相到底是什么？

这一切都归结于东莞有着极其优秀的基本面，和严重的供需矛盾，东莞它不完全是深圳的外溢。主要是东莞主城区和松山湖并不靠近深圳，但比东莞的临深镇街涨幅更高，为什么呢？首先说东莞的基本面，东莞跟深圳是亲兄弟，改开40年同步发展，同样经历了几轮制造业对外贸易、科技创新的升级换代，随着华为oppo、vivo这些龙头的崛起，东莞的产业升级和发展质量那是相当的优秀。深圳未来要成为全球的科创中心，绝对离不开东莞强大的制造业支持，不仅造的好，还造的快造的便宜。500强企业数量，东莞在省内仅次于深圳，而规模以上工业增加值东莞已经比肩广州，但东莞的市域面积仅有广州的1/3，算下来东莞的单位人口密度地均GDP可能是全国新一线城市当中排名第一的。

我们再来看东莞楼市的供需关系，东莞的市域面积仅有2500平方公里，常住人口却接近千万。大量的山地和丘陵导致东莞的土地开发商度已经逼近50%的红线。东莞以制造业起家，城市面貌大体是工厂、城中村和零星的住宅楼盘混合体，存量的红本商品房只有80多万套，每年的新增住宅供应量也只有4、5万套，但每年流入的新增人口却在年均20万以上，并且连年增长，这供需矛盾堪比深圳楼市。与此同时东莞的人口结构是非常年轻的，平均年龄只有34岁，大量的适龄人口产生了蓬勃的购房需求。而另一个数据是来自东莞在校小学生人数，这几年已经超越了上海，但优质的教育资源却极度的稀缺，这也造成了东莞主城区松山湖这些教育资源丰富的板块快速上涨。

房产长期看人口，中期看土地，基本面看产业，所以东莞不仅在承接深圳的外溢购买力，更重要的是接触了深圳腾笼换鸟挤出的制造业和就业人口，这些制造业大厂的工程师、上下游企业的小企业主和高管，才是东莞楼市的真正主力军。

东莞的小产权房已经迎来了高峰，将是未来的深圳，你错过了深圳不要再错过东莞了。

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