原标题：深圳房价：买房选筹下定决心房产贬值！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续高度关注深圳地区的房价重要信息，熟悉购房经济政策、买房策略和私立学校房重要信息，欢迎高度关注及交流。

以下深圳购房释疑内容，来自公众号“深叔说房”的影迷精选发问：

发问：深叔，晚安，答坂田今后发展怎样？

深叔：晚安，坂田唯一从前就是靠占的最合适的区位，他从前是有个坂田客运码头，国际金融创新中心也出来了一些，然后又靠市zf支撑着，那时客运码头深圳湾也起来了，关键是横琴接下来要出来，横琴和坂田的国际金融创新中心很大有重合的。其实是个角力的过程，如果横琴角力的非常厉害，那坂田的下一个文锦渡 经济就全部往那边来了，但如果坂田的角力还能成功，可能一分天下，横琴占一部分国际化的金融创新，坂田占有一个本地的金融创新，那当然它那时的金融创新很大会削弱一小部分，只是衰微到什么程度 。深圳买房区域分析参见知识地球。

发问：深叔，晚安，那时深圳房价宏观调控非常多，今年下半年买房人换房想下车，答对于那时的深圳买房不然有什么提议吗？

深叔：晚安，首先深圳房价不能大跌，人口和产业是内生动力，有人就会有买卖。既然下定决心下车，就很大找若恩县，特别是在买第二套的时候，尽量买一套自己能力范围内最合适的房子。能买西部别买东部，深圳房价涨的多的新区都集中在东部，且远不能停止这个阶段，很有今后。买房杠杆千万别太高，更千万别炒中长期，要懂得宏观调控风险，强行高杠杆不然平凡人很可能爆胎，遵行月供不能小于收入的70%，中长期借款不能小于总收入的3倍，要在能还得起的范围内。虽然小产权颇受欢迎，但进场风险较大，它是只有使用权，没有所有权的。放弃加仓捡笋心态高度关注房产商业价值本身。二手货房买的就是私立学校、定居环境、交通区域、预期等等，定居性不强的不要，具有流动性和现实商业价值的中心城区的二手货最合适。最后，关于私立学校房，学校排名是最重要的。

发问：深叔，晚安，本人工作在深圳，有深圳房票，目前手里有200w，周薪大约五百万，男朋友深户，手里有50w，首次买房，我那边计划购房财政预算500万元以上，想在观澜和荣光买房，男朋友购房财政预算是在350万内，想买在文锦渡。据我所知一下深叔可以先拍文锦渡，将来荣光观澜分期付款？要千万别考虑文凭呢？

深叔：晚安，文锦渡的房子可以买房换房，观澜荣光提议用来投资，另外购买时间上能“采暖”，三套之间的间隔1-2年以上。今后3-5年观澜海岸城会成为新区的中坚力量，与横琴湾和高新区的地电业局勤时间都不多，目前东部整体面临“秋凌”降温，不提议碧水、上环、古田，先扭转局势。荣光承接高新区的需求外溢，重点打造的科技产业新区，打新看运气。第二套都只是过渡，不用过早考虑文凭。

发问：深叔，您好，我在深圳有一套房子，在老家有三套房子，目前手头有资金100万元以上，家庭总收入40万元以上，那时想在深圳投资房产，答关于我的资产配置有没有什么提议？我想投资不然选择什么区域比较好？

深叔：晚安，投资需要明确以下几点：1.二套房需付7成首付；2.提议将三四线资产置换成一二线城市资产；3.提议在拥有500万资金后，选择600万的房子。这样一小部分资金可以用作家庭备用金，月供压力不大，可以规避风险，更有保障；4.不提议抵押融资。相对500万财政预算来说，不仅月供和备用金没有压力，房子也有租金回报，没必要融资抵押；5.600万可选新区包括老蛇口东角头、白石洲、景田新闻路、新洲、坂田保税区、宝安石岩；6.如果想选择800-1000万的房子用来投资，可以考虑高新区北区松坪山、白石洲、东角头、西丽，南山这个价位的房子多为换房产品，投资收益率一般；7.不提议选择1000-1200万的房子，需要较长时间的资金规划，风险太大。具体买房选筹参见知识地球。

发问：深叔，晚安，我想请教一下买房换房或者投资有哪些技巧？还有一般购房思维是怎么样的呢？

深叔：晚安，下面就来说说买房思维以及买房的一些错误理念：1.无论是换房还是投资，买房最忌讳不靠地铁、不靠私立学校、不靠配套这三不靠。三条里面至少要满足一条，三条都具备的房子才可能增值保值，定居属性也非常明显。

2.对于真正的有钱人来说，豪宅只是身份的象征，能否贬值对他们来说根本不重要，而对于一些拥有一两千万资产的普通中产来说，贬值是要摆在第一位的，豪宅的贬值是远不如普通住宅的，所以还是老老实实买一辆套普通住宅来抵御通货膨胀比较好。

3.二手货房的选筹难度、资金平衡、耗时长度以及谈判技巧都是新房无法企及的，所以没有二手货房买卖经验的群体还是千万别

4.满足定居舒适度的前提下，投资房产的套数的重要性远小于面积，在总财政预算确定的情况下，宁愿买三套小户型也不能一套大户型，因为小户型的流动性更强。

5.下定决心买房的不是有没有钱，而是房价涨不涨。房价上涨时要想尽一切办法抓住红利赶快下车，没钱就买小房子，有钱就买大房子。

6.买房不能一味追求一步到位，选择一个贬值空间大且生活便利的房子来过渡，要比一步到位的幻想科学的多。

7.最保险的投资很大是一二线城市，随着一二线城市的宏观调控加严，投资的需求外溢到来三四线城市，这种情况下，千万千万别随大流，以免被套牢。

8.没事十全十美的房子，只能按照自己的需求给房子的标准排列高低，满足了最重要的前三条就是可以入手的。

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