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深圳西丽小产权房推荐(哪个更有潜力?「04」)

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问题集锦-第4期

【问题1】请问宝安翻身,西丽大学城,您觉得哪个更有潜力?目前在两处纠结中,各有看好的房源。翻身的房源旧,本地开发商,面积大,单价低。大学城房源新,开发商有实力,单价高。

回答:1.片区上就目前3-5年来看,翻身的潜力和增值空间会强于西丽大学城,原因如下:

2.西丽主要依靠留仙洞和大学城做产业支撑,辐射茶光、珠光、龙珠东、龙珠西。大学城很早13年就开始炒过一遍了,17年大学城涨的很猛,“处女炒”已经用过了。除了高铁西丽站,没有特别爆发性的持续发力,但它和深圳北的并不是同一种高铁格局。目前像大学城片区的博林天瑞,科大雅苑,宝能城,京基御景峯,万科云城这些楼盘很大程度上是为了“收割”大学城留仙洞的内部需求。等未来13号线把科技园、西丽大学城、光明科技新区连起来形成“科技纽带”后,需求会进一步外溢,高不成低不就的处境会十分尴尬。如果附近工作考虑自住可以买大学城板块。

3.宝安大道一条马路把宝中和翻身隔开,其实距离没有多远,但是价格上拉开很明显,一个是新欢,一个是旧爱,翻身的建筑普遍都在2000年左右建设的。但很多人并不知道,其实在宝中在建设时期,宝中的购物商业并不方便,都要穿过宝安大道到翻身来购物,现在刚好相反了。但是翻身最大的优势就是距离优势带来的资源共享,大中小商场都有,随着卓越、鸿荣源、中海、福晟等城市更新的提速换挡,加上宝安前海的辐射带动,西部新安翻身碧海未来还会持续看好。

【问题2】看房的时候,如何去看顶层的利弊?

回答:顶层分两种大类:1.楼梯顶2.电梯顶其次,露台,漏水,保温这些另算——拆骨法。电梯顶楼,天然应当最贵,规律不等于当前结果,很多时候顶楼被折价,那么往往存在套利的机会。平顶楼梯顶楼,尤其是50-80年代的老房子,是出现漏水的主要案例,但不代表一定漏,或者不能修缮。复习我前面所讲的:每一份美好都是商品,当你对房子处处都是要求,结果往往是必须溢价。而投资要做的,是看价格。房子完不完美不重要,价格完美才重要。有些楼梯顶楼,存在加装电梯的条件,我反而更喜欢。顶楼漏水,不是风险,而是缺点。缺点换价格。

【问题3】请问!40+,家庭年收入70w+(5年左右会退休,收入40w),现有坂田一套3房红本市值540W自住(两人名下),后海一套老破旧两房滞涨(一人名下)租大于贷市值590w(有贷60W),手上现金90w,目前想再折腾一下,计划是1.卖两套换贷500w买福田莲花大房;2.卖坂田贷500w,买福田小三房;3.离婚再坂田抵押出300w,贷款买个关内小2房(这个能操作?)很喜欢香蜜,贵啊,买不进去!主要是想住关内也想把资产优化一下,并喜欢莲花和香蜜湖的环境,求老表指点,盼复!

回答:坂田那套红本在手,是可以去名的,不建议全部卖出,一套升值一套自住是标配,至于置换哪一套,我们需要了解您更多的信息,选筹上,宏观上的板块+微观上的楼盘都很重要。

【问题4】老表您好!请问投资深圳学区房,仅针对楼龄的问题,持有五年的话,顶级学区的楼龄多少以内可以入手?2T的楼龄又该如何选择?

回答:知道2T,看来是关注深圳学区很久的朋友了。深圳的学区,顶级名校(前10)不考虑楼龄了,因为制度规则和市场共识已经形成,很难没落;二梯队的学区,存在没落的可能性,近些年看到的如翠园、育才等等都是,整体片区没落、楼龄老化会导致中高端客群转移,因此需要谨慎判断。这种2T的学区房投资失利,未必是因为楼龄、而是背后的人群没落了。

【问题5】目前父妻双方有3套房。A房无贷款;B房商贷,夫妻共同用公积金逐月还贷;C房商贷,现金还贷。想通过离婚,将AB两套归到妻子名下,C房归到丈夫名下,具体要怎么操作?是否可以保留两套房的按揭贷款?谢谢!

回答:A房可以婚内析产,不少城市当天可以下新证。B房变更产权人,需要抵押权人也就是公积金中心同意,政府部门稳字当先,一般不会出具同意书。尾款不多可以全款更名后,再抵押出来。

【问题6】老师好,招商果领值得投资吗?请您分析下区位价值,交通情况,物业管理因素吧。感谢。

回答:招商果岭、润恒尚园、山海上城、是西乡北的三个标杆盘,整个西乡北最大的问题在轨道交通;城市界面也不如碧海附近好;但是这也都体现在价格上,因此我把这三个盘划为第二梯队,当碧海次新完成涨幅,必然也会带动涨幅;

【问题7】如果资金不允许,不能全部条件都符合自己的预期,那同小区的房子是优先考虑楼,朝向,户型还是什么别的因素呢?才更保值有升值空间。

回答:最关键的一点:价格。价格决定了房价涨幅的空间。买得低,所以省下来的都是利润。低价,本身就是一种优势,用低成本买到高价值的资产,买到即赚到,以后卖房时,议价选择权也会更多。当然,这里的低价,不是指绝对价格更便宜,而是相对竞品更有性价比。绝对价格更低的,通常都是垃圾盘。而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜,核心是有价值且价格低于价值,所以才会有涨幅的空间。

【问题8】请教大表哥,本人现在万科第五园一套175平叠院,想问问坂田这个楼盘是不是已经没有太多溢价空间了?想卖了换成两套500万的老房子,一套想在西乡蹭一下前海的发展,一套想在罗湖蹭一下旧改机会。这样可行吗?

回答:1.现在万科的第五园配套越来越完善了,除了地铁远一点,居家其实还挺舒服的。以前我08年去的时候,没有下手,嫌太偏了,当时周边什么都没有。

2.坂银隧道马上快要开通了,从福田上步过去非常快,一定程度上会有带动。但是很难有很爆发性的成长。

3.第五园的产业基础肯定不如云谷和华为,也没有重大结构调整预期,片区的购买力支撑主要靠小范围自己供给,没有概念炒作的地方,就很难有空间。坂田属于一块“自产自销”片区,我之前问答已经讲过了,就算“一顿利好多如堆,涨跌全靠任正非”。而且目前第五园的叠院单价并不便宜。

4.叠院这种属于小众产品,“鬼牌”的一种,换手并不容易,吸引的群体可能只限坂田本片区,不像西部宝中南山,吸引全市全国乃至全球的购买力,供求关系不对等,价格自然水涨船高。第五园可以酌情出掉。

5.1改2的方式可行。要有2个名额。1套全款购买,税费少,然后抵押7成出来,买2套用5成,2成留2年月供防火墙,先息后本的方式也能减少资金占用

6.西部的碧海,翻身,西乡还会有热点,持续看好,宝中目前有点高了,需量力而行。

7.罗湖一直以来是被低估的区,3-5年随着城市更新逐步兑现,目前其实仍有不错的投资机会。

【问题9】深圳村委统建的小产权房可以买吗。

回答:每个人情况不一样,没有标准的答案。如果你是个刚需,还是首选深圳住宅,小产权第一不能上学,二胎放开后,深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二,没有杠杆,不具有金融属性。第三,没有归属感,幸福是个比较级,当你周边朋友都住商品房的时候,你大概率会自卑自己住在小产权里。所以小产权和惠州房子一样,适合两种人买,真的没钱(只出得起首付出不起月供)和真的有钱(没有房票,商品房买不动了)

【问题10】大表哥你好,我和我老婆因为以前上大学的助学贷款被拉入黑户,不能贷款。有没有办法买房?刚需加投资的需求。

回答:黑户贷不了款。但是依然可以买房!1.全款买完做第三方抵押,用父母或者亲属的名字做抵押。2.注册公司购房。3.Xi征信,不具有通用性。4.代持。

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二、购房资格&贷款方案设计

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三、资产配置&找准目标板块

根据现金流情况,规划首付规模、后期融资及月供方案;针对购房偏好及投资倾向,推荐适合的板块,并对板块情况做深入讲解;基本锁定目标范围;

四、品质小区&房源定向推荐

确定目标区域后,协助挑选出各区域的品质头盘,并安排房源带看(外地可提供带看视频),挑选出满意的目标小区;针对目标小区,定向盯盘;发现优质房源或笋盘,第一时间推荐给客户;并安排带看(外地可提供带看视频);

五、协助谈判、砍价、签约

确定目标房源后,与业主做前期沟通,确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等;进入谈判环境,协助客户进行砍价及相关条款的确认,帮助客户争取有利条件,并促成合同签署;

六、代理完成交易全流程

协助并代理客户最快时间完成资料准备、资金监管、赎楼、过户、办证、收房、水电过户等交易流程,确保流程安全顺畅,规避潜在风险;