原创邓宁nnn南方楼事今天

本金1000万，赚200-300万；

七年涨幅200%，年涨22%；

香港客户“杀入”，一次性购买15套房源；

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这些看似夸张的数据、超高的回报率，在深圳真实的存在。

只不过，主角变成了“小产权房”。

在经历了上半年特殊的行情，有大佬表示商品房投入成本过高，已经“转战”小产权。

卢生深耕深圳小产权市场，看着市场单价从四位数变五位数；购买人群从工人变成土豪，他看着市场风云变幻。

沙井片区的小产权当属最热，最好卖的时候一天卖出二十多套，市场意料之外的火爆。

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投资客的“新游戏”

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“我们现在已经不炒商品房，成本太高，都去炒小产权了。”

近来深圳的“小产权风”刮得很大，很多项目热卖。

在二手房价高企，打新竞争激烈的形势下，很多刚需包括投资客选择转战小产权。

甚至有香港人千里赴沙井，购买十几套小产权投资。

某小产权投资群讨论

1客群转变：从底层居民到百亿土豪

因为商品房投资成本过高，很多手握大量资金的投资客，把目光投向较为便宜的小产权。

卢生表示，一些手握大量资金的投资客会挑一些位置好的小产权，装修再买出去，甚至有人投入几千万。

“一个月倒手，能赚个20-30万，但对资金要求很高。”

因为投资客进场，这些没有“身份”的小产权，在近几年默默涨了不少。

在2015年之前，市面上小产权的单价从6000-8000元不等，但随着2015-2016年行情大热，小产权跟随上涨，现在已经涨到1-3万/㎡。

早些年，有投资客用3万多的单价拿下了宝安某栋小产权房，在2018年，这栋房子周边的新房已卖到10万+/平。

从事行业这么多年，卢生看着客户来来往往，要说变化，最明显的就是客群的转变。

在2016年之前，买小产权的绝大部分是社会底层。但在2016年之后，绝大部分成土豪投资客了。

他表示最近接待的客户全体越来越高端，甚至有百亿级别的土豪来看房。

除了南山、罗湖等投资客，还有一些香港人士，他们都十分看好小产权回报率。

卢生透露，有香港客户在马安山地铁站附近，一次性把某栋小产权公寓一个户型全部买下，大约15套。

“还有一个香港客户，买了一个比较奇怪的户型来博旧改，因为那个户型实际面积比较大，以后赔的会很多。”

马安山小产权公寓香港人承包房源户型

为了深入了解，南方楼事跟随卢生实地感受了一天小产权买卖市场。

2人民币游戏：1000万本金，收益20-30%

要说最火热的片区，那么沙井当仁不让。

卢生每天都要接待许多意向购买小产权的客户，最火的时候一天成交二十几套。

“今年疫情，刚开始上班还担心房子不好卖，但是没想到很快就炒起来了。”

他坦言沙井的小产权市场比去年还火爆一圈，四月份很火爆，几乎都涨了几千，其他地方的小产权是没怎么涨的。

沙井片区小产权房

沙井这么热，除了会展中心跟海岸城的影响，绝大部分还是市场原因。

“今年房价太高，二手房买不起，很多人把目光转向小产权。”

对于小产权的“打法“，卢生透露有两种规模。

一种是有合伙人，资金比较雄厚。他们四处凑钱，买好的房源，别人出一套他们收一套。

比如，将本金推到1000万，买下10套左右的房源，基本上每个单位到手盈利20%~30%。

但是想要达到这样大的收益，优质房源是前提。他表示这种好地方需要高昂本金，对于现金流压力很大，无疑增加了很多风险。

相对于这样大手笔的炒房客，大部分投资客的“打法”较为简单。

这也就是第二种打法，拿下几套房源出租，持有几年再卖出或者长期持有博旧改。

短期收租，长期拆迁，这是大部分投资客的心态。

沙井小产权

3最早吃螃蟹的人：7年赚4000万

跟商品房市场一样，小产权业主也会联合哄抬房价，你卖高价我也卖。

“现在即便是小产权房，很多刚需都买不起了。”卢生表示在卖房子的过程中见过形形色色的人，有人买了小产权大赚一笔，也有人错过机会，现在眼巴巴的看着它上涨。

而陈女士，就是在后期进入市场的那一类投资客。

2019年，她以总价6000万的价格，盘下塘尾一栋小产权房，后期装修费在2000万左右。

但这栋楼，在2013年的时候仅2000万。7年时间上涨200%，涨幅夸张。

陈女士赚没赚钱，那是后话，现在可以看到的，就是原业主赚翻。

还有一类人群，他们早早进入市场。

2013年，一位骑电动车拉客的大叔花了15万总价，买下龙华清湖地铁口一套30多平的单间，现在已经涨到42万左右，7年时间涨幅180%。

对于这位大叔而言，这7年上涨的27万，如果拉客每趟赚15元，要拉上1.7万次将近2万次，才能赚到这笔钱。

这时候不禁感慨，果然房产是普通人最好的投资。

位于沙井万丰村的荣泰园，虽然是小产权，但不管是外立面、小区配套都跟商品房没有区别。

而且户型好，自住舒服，很多业主不愿意出售，一些户型基本上没有在售房源。

同样，涨幅不低。

去年110万就可以买到73㎡的户型，现在已经卖到135万，一年涨了22.7%。”

小产权之所以被大众青睐，除了房价低，还因为购买手续简单，省去了商品房的各种条条框框。

如果是小产权新盘，购房者只需要跟开发商签约，首付五成左右，基本上都可以贷款。

除此之外，到律师处公证产生的律师费由买家付款，一般在1000-1500元左右。

二手房的话，买家需要到开发商或者村委改过户名，过户费也是买家付款。

不少投资客就因为小产权不占名额、盈利空间大，便动了恻隐之心。

这时候想提醒各位，你在凝视深渊的时候，深渊也在凝视你。

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实探“最疯狂”的沙井小产权

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如果想知道深圳的小产权发展如何，那一定要看沙井。

沙井镇作为深圳小产权房最早的诞生地，存量占沙井建筑一半以上。

合一城市更新白皮书显示，深圳计划公告项目共840个，其中宝安占159个，仅次于龙岗。

实地踩盘，但凡目光触及之地，90%以上都是小产权房。

就连别墅，也是小产权。

现阶段沙井的小产权，已经形成市场。

中介告诉南方楼事，现在沙井的小产权公寓，多半是按套出售。

以沙井合一村某小产权公寓为例，单间（面积在27-39㎡左右），价格从29万到33万不等；两房（面积在73㎡以上）的价格就去到80万以上。

沙井某小产权公寓价格表

好一点的小产权，除了没有房产证，跟商品房几乎没有任何区别。

小区外观、社区绿化、公共设施、甚至游泳池等，相当完善。

麒麟名都

并且有的小产权不论是户型、朝向还是得房率，可以吊打一些商品房。

荣泰园

这有模有样的样板间，咋一看，不知道的还以为是某个开发商的商品房。

细看之后，品质还是有待提升。

在踩盘的过程，南方楼事曾问中介以及本地人，“如果可以选择的话会买商品房还是小产权？”

他们都毫不犹豫的表示，一定会买小产权，比商品房便宜，而且自住舒服。

究竟比商品房便宜多少，能让他们如此果断？

带着这样的疑问，在链家扒了扒沙井的商品房情况。

截止2020年6月8日，链家地图上沙井的二手房仅169套，数量有限。

并且沙井站和马安山站附近的房源，二手房均价从3.3-6.5万/㎡不等。

最近被热议的博林君瑞，成交价也去到了7万，恐怕海岸城开盘也没有这么高的均价。

如果在沙井买一套70㎡的两房，以商品房最低均价3.3万/㎡来算，总价在231万；如果买小产权，总价只是商品房的三分之一。

价格如此诱人，也就能理解为什么这么多人前赴后继进入市场。

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能不能买？

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深圳作为全国小产权存量最多的城市，体量是非常庞大的。

根据深圳《住房保障发展规划2016-2020》，2012年底深圳全市住房总量为5.20亿平方米，其中商品住宅1.19亿平，占比23%。

而单位及个人自建住房+原村民集体经济自建房加起来就有59.1%。

也就是说，全市住房过半是小产权。

同样，在合一城市更新白皮书中，深圳计划公告项目历年各类型数量和拆除规模中，村改占32%，仅次于工改。

深圳小产权的数量可见一斑。

无数买不起商品房的深漂，小产权便是他们的下下策。

那么，深圳的小产权真的可以放心买吗？

在这之前，先简单了解深圳的小产权类型。

1.村委集资建房。村委集资建房，建好之后部分分给村民，部分对外出售。每套房子村委都发一个证，证明房子是你的。但转卖需要到村委过户，村委会收一定比例的过户费。

2.村委和公司合资建房。村委出地，公司出钱，合作开发。销售方式和过户方式跟第一种一样。

3.开发商建房。建成以后分割成套对外出售，转卖需要找开发商更改过户名。

以上三种小产权，不论是哪一种，你都有可能会面临以下几点风险：

1.没有五证，不能办理房产证，不受法律保护；

2.如果遇到征收，小产权只能得到很少或者无法得到相应的补偿；

3.如果小产权房屋违反国家政策建设，会被强拆；

4.小产权买卖合同效力一般认定为无效原则。

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关于小产权详细注意事项，南方楼事上周在《一图就够》栏目中科普过小，点击这里回顾。

虽然中介承诺会去律师处公证签合同，但是一旦产生纠纷，这份合同也无法保护你的自身权益。

近两年深圳小产权交易产生的纠纷时有发生，比如小产权遇到拆迁，原业主反悔要把房子拿回来，打了官司之后，输了官司的是买家。

丢了房子，还赔上了打官司的费用。

再举个例子。

2015年宝安区小产权房鸿福花园被勒令拆除，楼盘1500余套房源已售出900多套，随后开发商卷款跑路。

据购房者代表统计，开发商卷走已付款项约2.7亿元。

由于开发商售楼时一直宣称鸿福花园是福永村委会统建楼，实际上是通过招拍挂买来的工业用地，当时申报为2栋工业厂房，但被开发商违规建成了8栋小产权房。

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所以对于小产权，能不能买？

我们的建议是投资谨慎，投资如赌博，而小产权不确定性最大。

无法使用杠杆，无法自由交易，更加不具备商品房的金融属性，不能正常享受房价上涨带来的红利。

如果是自住，不到万不得已，我们也不建议你购买。