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2018年房地产走势如何?专家:资金形势紧张 调控不会放松

网易房产讯 2017年,是楼市密集调控的一年。全国商品房市场量价再创历史新高。销售额达13.37万亿,同比增长13.7%;销售面积16.94万平方米;同比增长7.7%。此外,房地产行业集中度进一步增加,房企分化格局延续。碧桂园、万科、恒大三家龙头企业的销售均破5000亿元大关,销售规模超千亿元的企业数量达17家。

3月22日,在广东省房地产行业协会2017年度会员大会暨2018年广东房地产市场景气分析会上,众多业内人士的共同看法是,2018年是房地产资金形势非常紧张的一年。在未来一段时间内,各地楼市调控仍会保持高压态势。而房企要稳住,着重控制债务、加快回款。

会上有专家表示,过去数十年,大家普遍认为房子只涨不跌,这种预期带来房地产最大的风险。广东省房协会长王韶对此表示,长租公寓、共有产权房、房产税会对未来房地产预期带来很大改变。他同时指出,单一的销售住宅开发模式将被摒弃,轻资产化、复合型、多业态互联的模式成为下一阶段房地产业的主要方向。

业内人士接受媒体采访


业内人士接受媒体采访

房企要稳住

2018年房地产行业资金会非常紧张

去年,许多房企提出千亿销售目标。“千亿”对房企意味着什么?为什么规模化越来越成为房企的追求?广东省房协专家委副主任委员、世联行集团副总裁袁鸿昌表示,

对于房地产行业来说,“千亿”可能仅仅是一个“门槛”。去年全国商品房销售额13.37万亿,相比之下,1000亿并不多。在袁鸿昌看来,房地产仍是一个碎片化的市场,未来会进一步整合。去年碧桂园、恒大、万科销售额均超过5000亿,但销售额最高的房企,也没有超过整个市场的4%。

广东省房协专家委副主任委员、世联行集团副总裁袁鸿昌


广东省房协专家委副主任委员、世联行集团副总裁袁鸿昌

王韶指出,楼市调控下房企的分化越来越严重——大者恒大、强者恒强。在激烈的竞争环境中,房企只有做大做强,强化资源整合能力,降低融资成本,才有可能突围。

在当前楼市调控背景下,中小房企还有没有弯道超车的可能?王韶建议房企树立新的地产观,走多元化扩展的道路。中国现在缺的不是房子,是能够满足对美好生活的需要的好房子。在王韶看来,房地产未来应该是生活的引领者,同时推动着整个国民经济的发展。不仅仅是住宅领域,还包括工业、教育、旅游、养老地产等产业地产。

袁鸿昌直言,房企在今年这个时点要特别小心。他举例刚刚开完业绩发布会的碧桂园,提出今年不设销售目标,其中就有对政治环境、经济环境、国家发展阶段的综合考虑。房企要追求规模,就得去拿地、建房、装修等,这些都意味着要加杠杆。

加杠杆是否是房地产实现弯道超车的最好办法呢?对此,袁鸿昌认为,每家企业应该根据自身情况做判断,需要考虑到各自的负债率、资金渠道以及在资本市场的地位等等。

2017年,全国楼市开启“五限时代”,即“限购、限贷、限价、限售、限商”。进入2018年,楼市调控继续维持高压态势,房企面临市场下滑和资金链的双重风险。

对于2018年的房地产市场走势,袁鸿昌认为,2018年到2019年,未来的10个月到20个月之间,房地产行业的资金会非常紧张。他认为,债务问题会成为今年房地产领域最重要的问题,而房企的回款是今年重中之重。所以2018年房企要稳住,控制债务、追回款。

房地产最大风险是预期

未来一段时间调控仍会保持高压态势

国家统计局发布的70城房价数据显示,大连1月房价环比涨幅全国居首,2月从环比涨幅1.6%降至1%,但涨幅仍排在全国第三位。两会结束后,3月21日晚间,深圳小产权房出售,大连市发布通知,对部分区域实施包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。

合富辉煌集团副总裁、合富研究院负责人谢宇晗认为,大连出台限购政策,是长效机制在政策导向上明确的表现。促进房地产市场平稳健康发展,在长效机制构想当中已经非常明确,一是坚持调控目标不动摇,二是保持政策的连续性和稳定性。在长效机制还没有落地的情况下,这种局部的短期内的房价上涨现象肯定会受到调控约束。

在王韶看来,大连出台限购政策是很正常的现象。中国把保障和改善民生放在突出位置,这种情况下是绝对不允许房价过快增长的。他指出,接下来宏观调控不会放松,还会不断趋严,地方政府会根据中央制定的因城施策、因地制宜政策进行分类调控。

合富辉煌集团副总裁、合富研究院负责人谢宇晗


合富辉煌集团副总裁、合富研究院负责人谢宇晗

袁鸿昌也持相同观点。他认为,房地产调控是民生重要领域。未来一段时间各地仍会保持高压态势。一方面要压住房价,另一方面,长租公寓、保障房、共有产权房会不断涌现,把大量的需求给疏解掉。

王韶认为,长租公寓、共有产权房、包括房产税,会对未来房地产预期带来很大改变。“中国房地产现在最大的风险是预期。大家觉得,房子只要买就会涨,不会跌。但是房地产杠杆加高了,一个扰动出来,会死很多人。”袁鸿昌对此表示。

袁鸿昌指出,2017年商品房销售再创新高,政府卖地收入也创新高,房价基本得到控制。政府在去库存方面,基本做到了精准调控。但仍存在一个比较大的问题是债务提升太快。不单是开发商债务提升快,居民加杠杆也加的非常厉害。去年房地产贷款的余额大概是21万亿,房地产按揭贷款的增量占到中国整个贷款增量超过一半。过去三十年,大家似乎形成一个颠扑不破的真理,在中国买房,绝对不会亏,所以不管怎样,大家都拼命冲进去,银行不给贷款,找P2P,P2P不给贷款,找小额贷款,这一点是很危险的。

租赁与资管时代崛起

房地产正从开发销售转为资产管理

在大的发展格局变化当中,房地产如何去保持持续动力和发展优势?谢宇晗认为,必须从土地、资本、技术、市场这几大要素入手,不断优化房地产的发展质量,这样才能创变出更多的效率模式和产业方向。房企利用传统模式复合新兴产业发展,形成发展多元化,房地产企业利用自身品牌优势、服务品质、市场规模等无形价值,以“轻资产”带动“重资产”价值转化,形成资产资本化。

而在佳兆业集团战略研究院/经济学院院长刘策看来,过去房地产由“高周转、高毛利、高杠杆”三驾马车驱动,但现在企业在拿地阶段已经要求自持,在最后的销售环节,要限售、限价等等,对高周转带来了非常大的挑战。而现在在一二线城市面粉比面包贵已经成了常态,而且土地成本的持续上扬对企业高毛利的空间带来了非常大的影响。加上房地产市场现在重点是在去杠杆,所以2018年可能是房地产资金形势最紧张的一年。

佳兆业集团战略研究院/经济学院院长刘策


佳兆业集团战略研究院/经济学院院长刘策

刘策认为,过去开发商收益基于一定的自有资金,深圳小产权房最新政策,然后绝大部分通过银行杠杆,而且在整个房价上升、土地成本上涨的情况下,杠杆永远有利可图,相反企业的运营无利可图,要八年十年才能回本。但如今,整个中国房地产正在从原来的开发销售转为资产管理,房企从原来的增量开发转为存量改造,从原来的开发商转为资产管理人。同时,资本化场景也发生了变化,未来要盘活存量资产,会迎来新的三家马车,类REITs、公募REITs、CMBS。

此外,在会议上,华发股份首席设计官乔渭柏从产品角度出发,提出用房地产企业践行绿色发展的理念,要用工匠精神去做产品。他具体从行业发展、产品标准化进程介绍了房地产行业的发展现状,通过华发建立优+体系的理念及发展思路分析了从产品标准到产品体系的破局思维。

乔渭柏介绍,华发在短短3年时间,营业收入实现了从几十亿到300亿的突破,今年的目标是500亿。目前正把“优+”的产品升级为“优+”的体系,包括了8个模块:规划、建筑、户型、景观、装修、公区、示范区、服务。

华发股份首席设计官乔渭柏


华发股份首席设计官乔渭柏

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