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西安家庭戶均住房約兩套人均住房面積十年增長四成多

原標題:西安家庭戶均住房約兩套

西安市住建局:全市住宅總量已超400萬套

人均住房面積接近34㎡,10年間增10㎡

套戶比遠高於全國水平,但居住水平不高

剛需換房需求旺盛,新房熱度超二手房

西安市住宅房屋總量已超過400萬套,成為近期房地產市場議論的熱點。在商品關系中,價格由供求關系決定。那麼西安到底有多少房子?真的很“缺房”嗎?

400萬套只是一個保守數字

西安住宅或再多百萬套

西安房價在近兩年快速上漲,那麼,西安到底有多少房子?近日,西安市住建局公布的數據顯示,全西安市住宅房屋總量已超過400萬套,其中不含農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源總量。

獨立地產評論人李連源認為,如果將農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的房源數量,90年代舊城改造的居民安置住房,這些住房都算上的話,“大概還有120萬套左右。”

而西安金融行業人士周文豪認為,按照官方統計,截至2018年,西安累計建設住宅約2.2億㎡。按戶均100㎡計算,差不多就是220萬套住宅。如果戶均面積再小一些的話,套數可能會更多一些。

“欠缺產權登記的安置房等是統計難點。”美城股份首席市場分析師沈瑋表示,西安城六區曾有292個城中村,到2017年已啟動221個城中村的整村拆除工作,每個村從數百至上千戶不等,由此需求的安置房源可能在20萬套以上。

西安存量房市場中也存在不少小產權房。由於西安城改項目數量在全國省會級城市裡面居前列,可以判斷,西安的小產權房數量不容小覷,比如灃東新城的三橋區域,就有小產權房的小區將近20個。

這些房源沒有取得權屬登記,統計相對空缺。“曾經有媒體報道說,西安小產權房佔現有住房30%。近幾年,西安商品房數量增長明顯,小產權房佔現有住房15%左右,大概60萬套。”李連源分析。

值得注意的是,前些年的一些城改房和棚改房項目,由於種種原因不少沒有獲得房產証,這一部分佔比也比較高。業內判斷,小產權房+城改房(沒有產權証)+棚改房(沒有權產証)+城中村+部分軍工單位的房子,保守估計或在120萬套左右。這還不包括農村房子,如果算上農村的房子,數量更大。

西安人均住房面積接近34㎡

十年間增加了10㎡

從1986年全國第一次房屋普查至今的30多年時間裡,西安住房數量出現了巨大變化,很多住戶都有過換房和搬遷經歷。西安人的居住現狀如何,近年來又發生了哪些變化?

據西安市統計年鑒顯示,截至2017年,西安城鎮居民人均住房建筑面積為33.7㎡,也就是說,平均一戶三口之家擁有101.1㎡的房子。按住房來源區分,87.7%屬於居民自有住房(包括自建住房8.9%、購買商品房34.2%、購買房改住房35.5%、購買保障性住房4.1%、拆遷安置房4.2%和繼承或獲贈住房0.8%),租賃住房和其他分別為10.1%和2.2%。

資料顯示,2007年西安城鎮居民人均現住房建筑面積隻有23.63㎡。十年間,西安城鎮居民人均現住房建筑面積增長了10.07㎡,增幅約42.62%。“越來越多家庭取得自有住房,這是客觀事實。”李連源認為,但這並不代表購房需求不存在了。許多住在房改房、保障房及部分拆遷安置房的居民面臨換房需求,將和新增人口一起成為商品房消費主力。

與全國平均水平相比,西安城鎮居民人均住房面積偏低。國家統計局數據顯示,2017年中國城鎮居民人均住房建筑面積為36.9㎡,比西安的33.7㎡高了3.2㎡。此外,在全國337個地級及以上城市中,2017年有87個城市人均住房建筑面積小於30㎡,佔比25.8%﹔127個城市人均住房建筑面積在3035㎡之間,佔比37.7%﹔88個城市人均住房建筑面積介於3540㎡,佔比26.1%﹔35個城市人均住房建筑面積大於40㎡,佔比10.4%。

不過,以人口普查或抽樣調查定義的人均住房面積,恐怕不足以反映城鎮家庭住房的不平衡程度。有分析人士提出,考慮住房實際使用中存在出租、出借甚至空置情形,人均住房數據可能會低估富裕家庭產權住房面積,也會高估貧困家庭的產權住房面積。

西安套戶比存在過剩之嫌

但剛需換房需求依然旺盛

任澤平在《中國住房過剩還是短缺》的報告中,用套戶比(即廚衛浴齊全的成套住宅套數/常住家庭戶數)對國內住房供給情況進行評估:2017年中國城鎮住房套戶比為1.07,不存在過剩問題。按現有住房存量和人口規模,西安套戶比狀況如何?

截至2018年年末,西安常住人口1000.37萬人,其中城鎮人口740.37萬人。按三口人為一個家庭,約有246.79萬戶常住家庭。即使以400萬套住宅計,每戶常住家庭擁有住宅約1.62套。套戶比是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標,一般認為其衡量線為1.1。小於1,表明住房供給總體不足﹔等於1.1,則表示住房總體基本供求平衡。如果僅僅看套戶比西安要遠遠高於全國水平,存在明顯的住房過剩。

按照前述的表述,不包括農村房,按照520萬套房子計算,西安每戶家庭平均擁有兩套房子。

國內房企萬科在2015年年報中也曾提到內地49個城市套戶比狀況。截至2014年末,套戶比低於1的有北京、上海等12個城市﹔套戶比超過1但不超過1.1的有濟南、武漢等8個城市﹔套戶比超過1.1的有西安、成都等29個城市。並指出,“2014年和2015年商品住房新開工面積的持續下降,有其合理性,這是去庫存的必經過程。”

李連源表示,如果僅以人均住房面積或套戶比來推算,西安住宅存量的確有過剩之嫌,但並沒有體現出住房資源不均衡現狀及不斷變化的居住改善需求。

西安住房市場僅從套戶比來看,似乎是過剩,但是實際情況是相對短缺。周文豪分析,一是大量居民的居住水平較差,住在2000年以前的老舊住宅裡面,沒有電梯、停車位、天然氣、暖氣,甚至欠缺物業管理,就更不要說城中村的居住水平了﹔二是每年大約有3%的房源在自然折舊,而最近3年的住宅銷售面積大約隻有1800萬㎡,新房對於折舊房源的替補不足。

家庭規模小型化,被視為住宅增量市場的另一機會。數據顯示,我國家庭戶均規模從1982年的4.41已迅速降至2010年的3.09,其中2010年城鎮家庭戶均規模為2.85人。華商報記者梳理近年來西安統計數據發現,西安城鎮家庭戶均規模基本維持在2.72.8人。

“家庭規模小型化可能會帶來更多居住和更大的人均住房面積需求。”沈瑋指出,因生育率下降、晚婚、不婚和離婚率提高、壽命延長、人口流動等因素,家庭規模小型化幾乎是全國甚至全世界人口發展的普遍趨勢。

新房熱度超過二手房

主要因新房更具投資價值

西安房子看起來並不短缺,但在新房銷售市場,要買一套合適的房子卻並不輕鬆。統計數據顯示,今年上半年,西安住宅銷售面積933.12萬㎡,同比下降10.8%。

銷售規模下降背后,是新房供應相對偏少。上半年西安有3.75萬套房源獲得預售証,但僅有42925套房源進行線上登記,意向登記的家庭達128969個(含重復登記)。截至7月29日,7月份西安共有4815套房源接受線上登記,意向登記家庭數量達15766個。今年17月份,西安大約有近5萬套房源進行線上登記,意向登記家庭則超過14萬。

意向登記並不能完全反映實際需求。因為有大量房源出現核驗未通過的情形,與意向登記時的火爆對比鮮明。以7月份推盤的22個項目為例,隻看意向登記,1套房子有3個家庭爭,但實際上,最終搖號的為12個項目,還有10個項目形成流搖,千人搖與0通過並存。

新房市場登記火爆,存量房市場隻能說有價無市。據諸葛找房研究中心統計,今年上半年西安二手房挂牌量逐月上升,1月份挂牌量超過6萬套,而到了6月份已升至9萬套以上。

“西安雖然存量房規模足夠大,但二手房交易量不及新房的一半。”沈瑋表示,除了二手房權屬限制交易,新房的金融屬性在現階段更強,從而吸引了更多資金流入。

周文豪認為,政策因素對新房市場的影響要高於二手房。性價比較高、售價吸引力強的房源,在購房者眼中,成了隻要搖上就是賺,這種買漲預期是二手房無法相比的。

不過,新房熱度的持續也存在不確定性。沈瑋認為,限購升級和供需變化滯后,未來一段時期西安新房銷售可能將出現較明顯變化,進而對居高不下的樓盤定價產生影響。

房價分化是趨勢

物有所值的好房子仍然短缺

包括西安在內的大中城市,樓市熱度主要是因為城市化進程導致的人口向資源優勢城市集中,導致住房結構化供需不平衡,這恐怕也是目前大中城市房價居高不下的核心因素。除此之外,市場炒作,投資非理性,資源不均衡等,進一步扭曲了結構化的供不應求。

既然住房需求持續存在,那麼應對這種供需矛盾,增加供應自是應對之策。而現實卻是,在價格門檻提高以后,物有所值的好房子仍然面臨短缺。在今年中消協公布的《2018年全國消協組織受理投訴情況分析》中,商品房銷售糾紛仍是投訴熱點之一,不按規劃宣傳和銷售、給消費者帶來嚴重財產損失等幾乎是年年都會提到,與居高不下的房價相背離。

李連源認為,西安的房子其實已經飽和,而這種飽和就是“價高質劣”的住房已經飽和,不少樓盤照貓畫虎、看樣學樣,市面上真正注重品質建設並付諸實現的項目,佔比仍然偏少。他說,未來住房需求一定是個性化和差異化的,這需要開發商在產品設計上做得更精細,同時對質的把控更嚴格,讓價值與價格相吻合。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗談到,從數據可以看出,西安一個家庭已經平均擁有2套房子,僅從數量來看,已近趨於飽和。但是,根據西安的實際狀況來看,缺少的是品質較好的房子,比如南北通透的高層戶型、兩梯兩戶的小高層、花園洋房。未來,,高品質的房子價格會越來越高,而品質差的房子甚至會出現降價。西安二手房的挂牌量從年初的6萬套,到了6月份已升至9萬多套,就是例証之一。

沈瑋表示,西安住房市場的增量來自於兩部分:一是新增剛需﹔二是剛性改善,他們對於居住的訴求是存在差異的,也是不受新房或二手房限制的。雖然不同人對好房子的具體定義都會有所不同,但優質優價的房子才能獲得消費者認可。 華商報記者 李程 李王艷