今天，我们就和工作生活圈在郑州市区，又想在融不进郑州城的区域置业的朋友们聊一聊，当然，这些地带的老土著们，你们请随意。

1

在郑州，休骗三，正在逐渐丧失它的魅力。

因为城区日益稀少的土地资源，更因为...

很多年轻人买房，盯紧了四环外的新区，全新的规划，宽敞的道路，舒适的产品....

很多中年人想改善，盯紧了五环外的新区，有大院儿，有露台，种种花，养养草...

很多老年人想养老，盯紧了五环外的旅游度假区，空气好，有山有水，价格低...

我能理解他们的选择，毕竟千金难买心头爱。

但，我还得冒着被喷，被怼的危险，说上一句扫兴的话——你愿意花费多长时间去适应新区的荒凉去等待新区的成长？

就郑州目前的发展形势，无论是土地市场还是房产销售市场，发展界都已经拉至四环沿线，这些区域相对还是靠谱的，安全的。

但是对于郑州融城之外的区域，小产权房法院能执行吗，10年、15年……这些区域全新的规划能落地多少，而有多少，曾经许诺高大上的区域在若干年后铩羽而归。

很多人会不以为然。

你的观点太狭隘了。要知道，郑州是国家中心城市，是突破千万人口的超级城市，郑州的扩，早晚会把这些区域填满。

然后，置业顾问，把浦东新区、郑东新区的例子抛给了他们。

现在你对我爱理不理，明天，我让你高攀不起。

这种图确实震撼，直击购房者心理。

但，请注意，这个万千政策拱起的新区，发展了多少年？更何况，你所谓的规划、政策有相当多都是置业顾问给画的饼。

你只看到了新区美好，还没有见识到入住的无奈。

你只看到了地图上的距离，还没有见识到公共交通的滞后。

2

讲两个故事，不讲千万人口的郑州的未来。讲讲2000多万人口的大北京，发生的故事。

我的朋友，老赵，住在北京的通州。有一套地铁八通线，梨园站附近的房子。

八通线开通得很早，2003年就通到了通州。有了地铁，梨园镇有不少人买房，25公里的距离，有地铁，早晚会发展起来。

老赵买得很早，2006年就买了通州，当时房子单价刚过4500，现在二手房挂牌价过了45000。

很多人羡慕她眼光好，敢买。再加上北京市政府东迁通州。现在不仅赚翻了，还能享受各种好的资源、配套落地。

每每被夸，老赵都笑呵呵，接受夸奖。很少向外人说到这13年来等待的无奈。

老赵的工作地点在北京国贸。这里是北京最繁华的商务中心，这里几乎是一个独立的世界，有写字楼，有广州，有住宿，有餐饮，有影院，有书店，有交通枢纽....

国贸离通州，大概有21公里的距离。

21公里，是个什么概念？

在北京这样的大城市，21公里，并不算远。何况还有进城的地铁。

即便在郑州，离东区CBD29公里的绿博，卖得相当火爆。离紫荆山20公里的常西湖，是老中原人紧盯的改善之地。

从国贸去通州，有三种方式，自驾、地铁、公交。

自驾大概需要37分钟。

坐地铁大概需要45分钟。

坐公交大概需要1个小时8分钟。

自驾和地铁距离差不多，老赵大多数时间都会坐地铁。

这21公里的距离，45分钟的车程，长年累月得折腾，让老赵觉得他们一家人并没有生活在北京。

除了上班，老赵不往北京城区跑，太折腾。坐八通线再换乘，轻轻松松，来回两个多三个小时路程。更多时候，她宁愿选择窝在通州。

老赵来北京的15年时间里，2017龙华大浪小产权房，每逢家里来亲戚朋友，她都要领着大家转转故宫，爬爬长城。但，老赵一家子单独爬长城没有几次，更多时候，通州的万达广场是他们最常逛的据点。

在国博，一波一波的北京小学生拿着书对照文物，不仅让我很羡慕，老赵也相当艳羡，她说，市区的孩子可以一周逛两次国博，她的孩子，很少享受北京的免费资源。

通州最繁华的商业圈，每到晚上就堵得水泄不通，红红绿绿的门头上，老赵还经常能看到很多接地气的牌子，都市丽人、梁焖鸡米饭、美特斯邦威等等。老赵笑道，大通县什么都有。

这里和21公里之外的北京一样繁华。

住在通州13年，和老赵一样的通州梨园镇人民盼到了，北京市政府带着好学校、好医院、好配套搬迁来了。

但时间已经过了13年。

早在03年就开通地铁的北京通州，告诉你，纵使有地铁，郊区也要等待政策的红利。长年累月与市区的通勤距离，你能忍受多少年？

北京市政府的搬迁，通州人民是幸运的，如果有个北京户口，孩子能在北京高考，那就更幸运了。

这是我另一个朋友小胖一直梦寐以求的生活。

小胖年龄不大，积蓄不多，也没有老赵那样的好眼光，北京六环内的房子想都别想了。和很多在北京工作的年轻人一样，他买了北三县，在香河有套房子。

离北京市区大概45公里的距离。

没有地铁，没有北京车牌，小胖长年累月只能依靠公交出行。

夏天、初秋、春天都还好。

但，进入冬天，小胖每天早起的第一件事儿就是扒着自家的窗口看看有没有雾，雾大不大，然后，再小心翼翼打开手机，祈祷通往北京的高速没有封路。

香河公交路线很少，去北京，基本上大家都做938公交。高峰时期938公交基本上都是超载，到北京站，不堵车的情况下得耗时一个半小时。遇上大雾封路，公交只能绕路走，就要比平常多花费两倍的时间。

当然，能走，能顺利进入北京就是好事儿。

小胖遇到最严重的一次，晚上，高速临时封路，公交停运。回不了家。

这些，小胖都能克服，用他的话说，谁让咱没钱，又想待在大北京，只能买在北三县。

这都不是事儿，小胖能等。

但就在2018年年底938取消了北京站和国贸站，终点站调整到了通州北苑，要想进北京市区，就得到通州北苑去换乘地铁。换句话说，进一步增加了北三县人民进京的难度。

这次调整的线路，不仅有香河，还有廊坊、燕郊的部分线路。

没有地铁通达的远郊，是坑上加坑。

3

这两个故事中，政策红利、与城中心通勤距离、地铁公共交通都是相当重要的一环。

1、一座城市里，一条地铁线能改变一个区域的房地产价值。

2、未来的大都市圈，轨道交通会成为都市圈内最重要的出行工具，也因此会成为影响房地产价值最直接的因素。

回到郑州，所谓“融不进城”的区域，指的是哪儿？

两个指标，我们可以借鉴。

其一，借鉴其他大城市中远期城市扩规划，它们能填满多少公里之外的区域，能控制多长时间的通勤时间？

注意，这里的通勤时间，我们指的是门到门的通勤距离，而不是坐上地铁到下了地铁的距离，或许，你要步行，或许，你要乘坐社区巴士，这都是要算在内的。

举两个例子。

东京都市圈，边界划在了和核心城市核心区域的距离控制在30公里左右，45分钟通勤圈。

中国的临深地区，深圳中远期规划同样控制在了30公里范围左右，1个小时的通勤圈。

结合来看，正常情况下，郑州中心城市，中远期规划应该在25公里范围内，1个小时通勤圈。

其二，看城市中远期的地铁规划，地铁最远距离，通到了哪些区域？

从这两个角度，我们回到郑州来看看。

这是距离郑东新区CBD大概25公里左右的区域。过了这些区域，很显然，不要碰。

结合发改委公布的郑州市城市轨道交通第三期建设规划的批复，有5年的距离，我们再来看一看。

最北端，是7号线一期工程，通到了惠济北的东赵地铁站。

最南端，目前是郑州地铁2号线的城郊线路，通到南龙湖，航空港到达郑州机场。

最西端，是10号线一期工程，最西端是郑州西站。

最东端，是8号线一期工程，到达东边绿博的绿博园地铁站。

为了更清晰可见，我们把这些区域在图上进行标识。

当然，我们来做这个判断的前提是，你的活动圈在郑州主城区，你的生活中心将围绕主城区展开，对于地处能融郑之外的区域地缘客户，则另当别论。

所以，如果在这些地铁最终点之外，且离郑州核心区域距离超过25公里，而你的活动区又主要在郑州市区，这些区域请谨慎考虑。

比如，距离过远的开封西，请谨慎考虑。

比如，跨河且没有地铁的平原新区，请谨慎考虑。

比如，地铁规划太久远的偏远区域，请谨慎考虑。

别管这些区域的规划有多么美，都请谨慎考虑。