自我加入白先生以来，我把之前做的【深圳上车计划】系列文章以视频形式发到了短视频平台，最近收到了一位客户的私信。

她目前正在落户深圳，当前的年收入税后在50万左右。爱人和孩子目前在珠海，爱人的年收入税后不到20万，孩子就近上学。因为两地分隔，她一周才能见到一次孩子。

最近她迎来了工作上的一次变动，坪山一家公司给她发了offer，薪酬会有比较大幅度的调整，为了让一家人早日团聚，她想在坪山买一个房子。

这个房子是公司的公共产权房，不占购房名额，但需要在公司工作满15年才能绿本转红本，首付资金只要130万。如果她把珠海的房子卖掉，再加上自己手上的资金大概有230万。

她拿不定主意，于是问我，深圳的房价到底是怎么样的？共同产权住房能买吗？

如果我所料不差，给她发放offer的公司应该是比亚迪，因为只有比亚迪这样的大厂才有实力给得出税后50+以上的年薪。

也只有比亚迪才能有这样的实力，获得政府大量的支持，给予它在厂区内建设公共产权住房，让自己企业的员工能安家落户，安心工作。

我们先来回答第一个问题，关于深圳房价的问题。

2020年，深圳市的房产均价超过了9万，这个价格全国第一。平均增幅是21%，这个增幅全国第二，仅次于东莞。

深圳各区2020年增幅第一是宝安区，接近27%，增幅最低是光明不到7%。她关心的坪山片区增幅超过17%，跑输平均增幅，在全市范围内排名第6。

深圳是国家一线城市、计划单列市、经济特区、社会主义先行示范区、粤港澳大湾区核心城市之一，任何地方都要起到模范带头的作用，包括控制房价过快增长。

于是，在2020年，深圳推出了715新政，遏制外部投资需求，优先照顾深圳户籍、连续在深圳奋斗付出超过5年的群众。

715之后，市场消停了不到2个月，又隐隐躁动起来。2021年，深圳再出208新政，推出参考价，并要求银行按照参考价发放贷款，这一针下去，效果显著，成交量几乎腰斩。

当前，数次调控下深圳楼市新房供应、二手房供应、购买需求三线走低，市场趋于冷淡。再加上sfl事件的后续影响，已有部分业主开始调整预期，放下架子，价格再不是一天一变了。

但是，你要说跌了多少，从我们成交的实际情况看，并没有大家预想的那样大跌。买一套刚需房上车，软磨硬泡，业主能让5万块，就算捡到宝了。

第二个问题，公共产权住房能买吗？

要在深圳买房，首先要梳理自己的购房资格。深户，落户3年+连续3年社保；非深户，连续5年社保。一个人最多买一套，一个家庭最多买两套。

她在深圳缴纳社保已经好几年，近期换了工作想接家人来深圳定居，才着手办理深户，目前是没有购房资格的。但几个月后社保就满5年了，满足深圳购房条件。

那么比亚迪的公共产权住房是一种什么性质的房子呢？本质上，这是一种小产权房。

国家确实拿了一块地给比亚迪，但是，明确好，这个土地是产业用地，非住宅用地。

比亚迪为了让自己的员工安居乐业，把产业用地拿出一部分来盖了员工宿舍，因为巨大的税收贡献的原因，坪山区基本不过问这些小事。

从产权上来讲，土地的产权所有人是比亚迪或者比亚迪的工会，并不是员工个人。

比亚迪也不会平白的把房子卖给员工，它要求员工在比亚迪工作满15年，才能获得这个房子的产权，也就是公转私。

我个人是职业投资人，不确定的事情是从来不做的。

第一个不确定，我们会在一个企业工作15年吗？如果期间外部有了更好的机会，我们愿意为了一套首付130万的房子放弃更好的工作机会吗？

第二个不确定，产业用地一般使用权是40-50年，这个房子的房龄是多大了？15年之后，这个房子的使用权还剩下多久？绿本转红本要补齐地价，地价是多少？基本不得而知。

第三个不确定，比亚迪的公共产权房能和普通商品房一样抵押贷款吗？以后要置换能卖吗？如果不能，当前看起来比较省钱的这套房子，反而成为一笔无法高效利用的沉默资产了。

我能给到的建议是非标产品不买。第一套房，务必以投资的思路来购买，为将来的置换做准备。

既然要考虑置换，就一定要综合考虑当前购买房子的安全性，流动性和增长性。我们买任何东西，绝不因为价格便宜，而是因为它有价值。

其实手握230万，如果接受投住分离，几个月后有了购房资质，她在深圳还有很多更好的选择。你觉得买在南山，福田或者宝安，会不会比坪山更香？

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