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2018下半场,是时候该小产权房如何抵押贷款对重庆楼市有个总结与新的展望了!

最近我在干几个事:1)考察避暑房,2)卖二手房,3)看世界杯,4)给下半年铺排铺排计划。

今天,我把我对重庆上半年的楼市总结和下半年的一些预期分享给大家。

波澜壮阔上半年

之所以说“波澜壮阔”,因为全国大部分的234线城市,从农历春节过后,又迎来了一波行情,重庆也没有例外。

最关心的价格

(来源于锐理公开发布,并非政府官方数据,仅供参考)

这是第三方数据公司发布的商品住宅统计数据(新房),

我们通过这个数据,可以对“趋势”和“量价关系”进行分析判断,然后就能够对自己的买房卖房行为有所指导,价格只是参考作用。

2018年上半年,对于重庆而言,总结成一句话,叫做“供需两旺,价格上升,库存新低”。

从库存量趋势看,楼市积压的库存在2015年达到峰值,从2016年四季度起快速下降,随即,跟上了全国步伐,演绎了一轮新的行情。

(来源于诸葛找房)

二手房方面,参考第三方大数据抓取系统,重庆主城区上半年,涨幅约14.3%。

是不是感觉太少啦?

这个系统抓取的是发布在互联网上的10万多套二手房,我认为基本符合重庆当前的二手房总挂牌数量,挂牌价并不等于最终的成交价,也有假房源充斥其中,但与实际市场行情偏差不会太大!

之所以只有14.3%的平均涨幅,而你感受有40%涨幅。说明重庆市场的容量大,分化严重!

10万套二手房,分布在主城的各区。而各个区之间的房价严重不均衡,核心与远郊、热点与冷门、品质次新房与老破旧的分化都很严重。

所以,今年上半年以来,尤其是3月份以来,你认为很多楼盘涨了3040%,但其实还有很多楼盘,无人问津,升幅有限。

这就是事实。

对于二手房,消费者极易受市场信息蛊惑,这些信息未必正确,需要辩证的去看。

政策环境

在全国大政策方面。

上半年,各个城市出台楼市调控政策192次,密集程度可见一斑,很多老百姓甚至问出了“为什么越调越涨?越调越难买?”

原因是什么呢?

我们看重庆以外的那些城市,一线城市做了楼市调控的标杆,雷霆手段,严格限购,缺乏增量购买力的楼市回归平稳。

可部分二线城市趁机打起了“抢人大战”,争夺一线城市外溢的人才与资金,实际上就变相松动了限购,给(原本没有资格的)购买力进入市场开了口子!

而三四线持续棚改的背景下,又“创造”出了大量的的购买力。

似乎是一只手在调控,一只手在放水?

终于,中央放了连环大招:

1)约谈楼市波动较大乱象较多的城市。

2)宣布“全国不动产登记完成联网”。

3)棚改政策进行重大调整,不再全面货币化安置,而是根据当地库存量选择“货币安置”或“住房安置”,拧水龙头动作明显。

4)在全国30城(包括重庆)开展半年严打(治理房地产市场乱象)!

严打内容主要包括:

一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙;

二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”;

三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业;

四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

随着一些党媒“怒批”楼市乱象,很多事迎来了风水岭,市场的转折或许就此发生。

高房价的出现,让“宁炒一座楼、不开一家厂”的盛行,在导致大量资金“脱实向虚”加剧泡沫的同时,助长了浮躁的社会心态。

一座被房价绑架的城市,四处“抢人”又有何用?万千优秀人才,如果居不易、望房愁,又怎能把心留住?

这是湖南日报说的,一省党报敢直视问题关键,批判“抢人”。可见问题之严重。

楼市调控迎来了全面的用心(ZHEN)调控周期,伴随着一起到来的,是住建部联合公安部、税务总局、司法部、银保监会等七部委联合开展的为期半年的市场乱象治理。

光看这些名头,这根本不再单是楼市调控问题了!

在全国调控大背景下,我认为重庆的上半年是充满智慧的半年,政策不多,看起来不狠,但却看得出来对楼市极高的可控度。

我总结一下,大概几方面:

1)强保障。

加速土地供应。半年度全国出让面积第一!!

如不出意外,重庆今年供地又是全国“第一城”。

新增三年7.5万套公租房计划。重庆的公租房储备数量,比较庞大,不容小视。

同时,重庆在加速清查时间较长的“已拿地、未开发”项目,促使尽快入市(比如拿地几年却修的比较慢的),增加住宅供应量,这个会逐步体现。

重庆的供应量,出奇的大。

2)打乱象,微调政策。

5月中旬,重庆便开始了为期五个月的“房地产市场秩序专项整治”,历史是惊人的相似,2017年5月,也是这样的一波整顿,不久后,市场进入横盘调整。

看来调控楼市最主要的杀手锏,就是打击哄抬炒作行为。

而政策方面,发布了“三无限贷”以及取消“首套按揭房个税补贴”“将大重庆范围内房产数作为界定契税优惠的依据”等。

后两者原本涉及的面就不大,稍微强一些的就是“三无限贷”,政策一出时,绝大多数人不以为然,还认为政策过轻。结果呢?

结果就是作为二手市场的中坚力量,外地三无+区县朋友,心态受到了很大的影响,直接导致二手房“失血”!

3)长期性城市利好。

重庆政策看点还在于:重庆是一座可以长期看好的城市。

原因就在于诸如“容积率降低”“减小开发强度”“两江四岸暂缓开发”等城市升级的长期规划,这些都会升级城市形象,改善居住品质。也说明了土地天量供应和开发规模在未来是不可持续的。

其次,还有其他一些城市规划建设及产业引进方面的利好,例如西部、南部、东部的拓展,交通(地铁、高铁)建设大提速,数字产业、智慧城市的逐步落地。

作为房地产市场最核心的平衡利器土地供应,重庆筹码很足。

我认为重庆的政策大多数是以尊重市场调节能力为导向。更多的是采用“保持市场供需平衡”“规范市场”“遏制炒房”等比较务实的动作。

效果良好。

具体到产品

关于重庆内环、外环

(来源于锐理公开发布)

如果把重庆纯粹用“环”来划分,显得不那么“重庆”,毕竟山水桥都,发展格局定位也不是“单核”摊大饼式发展。

按照“中心论”,锐理统计了重庆内环、内环至外环之间、外环的价格走势。

我们发现总体的上升走势接近同步,“内环”以内新盘较少,受个别楼盘备案价影响波动会比较大,“内外环之间”,跟随内环走势的现象比较明显,稳步上升。

而“外环”受低价效应影响较大,涨幅也并不弱于其他。

比较均衡。

开盘

(来源于锐理公开发布)

2018年上半年,重庆可能是历史上开盘率最高的一个时间段。

锐理统计,有85%的楼盘,开盘当天就卖出100%,意味着“日光”率达到了85%,加上认购率8099%的8%,超过93%的楼盘,根本是不愁卖!因此就滋生种种“加价暗涨”乱象。

所以,这里也就不具体分析产品了。没什么好分析的。

不管萝卜青菜,全都能卖掉!!

土地

重庆土地出让政策导致土地的天花板现象明显。

即:楼面单价超过10000/平或者溢价率50%以上时,就要现房销售!

这对开发商资金链考验比较大,在前途未知的市场环境下,开发商都会有所顾忌。

所以,上半年,楼面单价超过10000的地块不多,石桥铺、照母山、弹子石成为单价前三。

值得注意的是随后的茶园、中央公园、悦来、蔡家、西永、梁家沱花溪,会是下个阶段品质新房集中涌现的区域。

要买房,下半年至明年,这几个区域新房会比较多。

这是未来一个时间段内,重庆楼市的热点区域。预计将伴随着相应地方的城市规划利好进行开发。

我们注意观察,这或许就是重庆东、西、南、北全局拓城、快速发展的大格局。

产品方面

从统计的住宅各个产品形态看出,建面150平以下的高层从2017年起开始萎缩,因此,2017年被称作重庆品质元年。

而洋房、别墅份额在逐步扩大,这跟政府倡导的“减少开发强度、做山水宜居城市”相吻合。

随着土地容积率降低、产品面积做大,改善型的市场将会到来。

小三房、标准三房、小四房、标准四房,是未来主流方向。

六月风水岭

上半年的风生水起,伴随着6月份开发商集中放量,伴随着国内从上至下的楼市乱象“严打”,告了一个段落。


时间进入到7月,已经发生了很多微妙的变化。

“危与机”并存的下半年

惊变!

二手房市场瞬间失血!

过去一个门店一天接待几十批次意向购房客户,7月前两周,滑落到现在的每天几批次!

我去链家公司办手续,加州协信星光21楼,客户数量已经明显稀少,居然没有排队,走去五分钟办完事。

估计有些朋友会说,有人发了房交所人头涌动的热闹照片啊!很多人啊!

那是因为延时!

我们卖一套二手房,从交定金到过户,往往需要1个月左右的时间,现在去房交所过户的,都是6月份卖的房子啊!

我关注的某风向标楼盘,从我实地看房,与中介聊天,得知目前已经沦落到:250万以上的房子,基本没人看房!150万以下的刚需,勉强有带看!

带看量急剧萎缩,价格方面,我看到的现象是,极个别卖家因为心急变现(换房或看衰),已经开始折价出售,但总体价格变化不大。

朋友圈经常性有笋盘出现了,比小区其他挂牌价打99.5折左右的笋。

新房市场在消化存量客户!

从六月底开始放量的新盘,一直延续到现在,没有停下来的势头,反而在加速供货。

因为目前重庆新房库存量太小,属于应当快速补货的市场阶段,政府一大调控手段就是催促各大开发商加紧工程周期,尽快供应。

新房销售比较理想,大部分热点楼盘、平价刚需楼盘、品质改善,依然开盘售罄,虽然二手房因为不断走高的价格、政策以及预期的微妙变化,已经快速失血,但一二手的价格差还存在,比如二手房20000多了,远一些的新房15000/平,这一因素,驱使着此前一直关注新房,但还没有买到新房的消费者,入场下叉!

此前没有“抢”到房的“存量客户”,是下半年开始新房市场最主要的支撑。

唱衰的舆论

如果按上述现象,重庆楼市是不是就此熄火了呢?

不光是重庆楼市,就是全国楼市,目前所面临的情况都是一个“变”字。

风向变了!

不说国内外经济形势,单就房地产长期趋势看,白银时代不可避免的到来了,简单粗暴的买来放在那等着赚钱的时代,越来越远去。

更多时候,我们要考虑把投资性住房仅仅当做长期抗通胀的产品,减少赌性。

因为城市化进程逐步接近尾声、因为人口红利的逐渐消失(接盘侠越来越少)、因为依赖土地财政的不可持续性(卖地最终变为收税),因为靠房地产不可能把中国变成一个真正的强国!

很多大的层面与方向,都预示着房地产经济不得不转向,但大船转向,必然不会一蹴而就,因为弯道拐急了拐大了,都容易翻船!所以会慢慢完成。

一味悲观,一个人唱衰,全部跟着唱衰,最不可取,那是羊群最爱干的事,喜欢当绵羊的人都这么干的。

大的层面虽如此,但正如我所说,大船转向,又岂会一蹴而就,我们不是宏观经济研究员,别过于沉迷什么时候会崩盘。我们要做的,只是盘算好口袋里那些钱,能在局部的、微观的操作层面,如何保值升值而已,如何解决幸福生活的住房而已。

对于重庆,机会一定大于风险。

重庆是一个座可以“跟投”的城市。

所谓跟投,就是你看政府投了几十数百亿修几个桥,又投几百亿修几个地铁,还投上千亿修“米”字型高铁,修道路,修医院,修公园...

然后,你花几十万首付,买套房,享受这些数以百亿计算的配套设施,而房子本身,随着城市升级、人口聚集规模扩大、经济体量变大,分享城市红利。

重庆房子的升值,剔除掉炒作成分,最合理的回报线路是:你买了一套房,过了几年,周边多了一个大公园,或一个优质医院、一个地铁站、一个购物中心,或附近多了一个数字产业园,房子因此升值。这就是局部价值机会。

重庆正处于一个历史性千载难逢的快速发展和快速建设周期,这才是重庆最实质性的,长期性的利好。

下半年展望

单纯就下半年的楼市,并没有太多乐观的理由。

我预判:

1)二手房市场将迎来调整,分化。

挂牌量不仅不会再稀缺,反而会大幅增加,业主肆无忌惮的加价将不复存在,对专业买家和刚需自住,淘笋盘的机会会有很多。

2)新房市场随着供应量增加,买到的难易度会逐渐降低。

个别优质平价的“老地块”上的限价新房,还会是哄抢局面,而单价总价都比较高,地段却一般的产品,就需要拿出真水平,亮出真本事,去打动消费者!

3)赚钱效应依然会存在,但炒作之风将被遏制。

中央带头的半年严打,不知会有多少腥风血雨,但执行力度必然会根据市场情况灵活调整。我们都清楚,任何调控都是为“目标”服务,市场的变化影响执行力度。

“严打”是打乱象,并没说要把房价打下来。我们从主流权威舆论看到的都是:房价要保持“合理、平稳发展”!既不能大涨,也不能大跌。

4)重庆是价值回归,机会在未来,要守好。

重庆还有比较多的城市规划利好没有完全释放或成型,例如两江四岸、例如西部新城、南部区域等,我们等待官方的惊喜吧。

重庆还没有开始抢人,我们提出的叫“筑巢引凤”战略,当前还在筑巢,无论是产业还是城市配套建设、区域楼市的布局,仍然处于一个“筑”的过程。这些做好,才会开始“引凤”,我对此充满信心。

重庆大量的地铁、高铁、道路、学校、公园、购物中心等配套还没有完全成型,未来几年,他们的呈现会大幅改变城市面貌,影响人们生活,周边房产也会迎来价值重估。

5)忠告

当炒房团被遏制,未来在重庆买房,会变得相对更加从容,无需恐慌。

自住需求仍然是购房的原动力,对于保值增值的基本性投资需求,做好长持的打算,做好选房,计算租金回报率的预期和自有资金的管理。


最后,祝愿有购房需求的人们,在下半年如愿以偿,买到心仪的房子。


End

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