【政策要点】

8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，会上住建部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。

从地方层面来看，沈阳也已下发通知，将限购范围从核心城区扩大到全市(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)→快速回应。

从中央层面来看，7月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

此次住建部进一步提出要求，调控精神不断落实和深化。

我们重点看下住建部此次政策的要义：

◆ 先是供给侧的政策思路

这与5月份住建部重申调控提出的要求基本一致。

关键词1：加快制定实施住房发展规划，调整住房和用地供应结构

【中指分析】其实，最近已经有部分一二线城市都已经公布了未来几年的住房发展规划，这意味着后期住房的供应将更具前瞻性，政府平衡供需的能力会进一步提高。有了住房发展的规划，才能够合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。这里面有两个方面会发生明显改变。

第一个就是对土地供应的影响，也就是说，以后土地和住房的供应是按照住房发展规划来的，不是根据市场热度的高低、土地溢价水平、政府财政压力等情况来确定。另外一方面，土地供应的规模将根据人口存量和增量的变化调节，人地挂钩是未来的趋势。

第二个就是对住房供给的影响，市场上有效供给的比例会提高，以往供需失衡的核心就是有效供给不足，中小户型的供应明显不足。

关键词2：发展住房租赁市场

【中指分析】结合住建部5月份对房地产调控工作提出明确要求来看，租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。这里应该把握的是，一是政府发展住房租赁的决心是有土地端支撑的。企业土地拓展将不再集中在开发销售用地，自持性的租赁住房用地的获得也将是规模提升的关键。

◆ 再是需求侧调控不放松的进一步表态

关键词3：继续实行差别化住房信贷

【中指分析】要看到客户融资渠道的收紧导致买房的能力大大降低，企业销售规模的提升将是非常有限的，如何依靠更合理的产品户型设计、价格控制，获得销售主动权应该重新被重视。

关键词4：实行差别化税收政策

【中指分析】关于差别化税收政策算是比较新的政策了。这点得回顾下此前的政策。6月27日，长沙市对限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整。如表所示：

表：关于调整其他个人转让不动产个人所得税核定征收率的公告

资料来源：中国指数研究院综合整理

按持有时间、住房套数等实行差别化交易环节税负，大家看到这个是不是很熟悉呢？我们可以看年初刊登在学习时报的这篇文章：《进一步深化住房制度改革》。文章提出的“为抑制炒房行为，就应增大反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负”正是长沙交易税调整的基本思想。也是这次住建部强调差别化税收政策的出发点。也许，差别化税收政策长沙只是个开始。

关键词5：支持合理住房消费

【中指分析】此点表明，热点城市将继续通过出台公证摇号、优先选房、公积金保障等相关措施保障居民合理购房需求。

关键词6：坚决遏制投机炒房

【中指分析】此点是对中央政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨”的回应。作为遏制投机炒房最有效的手段限购、限售，严查假离婚等政策仍将持续发力。

◆ 最后是行政端的问责

关键词7：对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责

此次住建部进一步强调，稳地价、稳房价、稳预期是调控的三大目标，还提及要建立房地产市场监测体系，对未能实现调控目标的地方坚决问责。这点主要是结合短期的市场现状进行秩序的规范和预期的引导，这种引导也包括对地方政府。地方政府面对考核和问责的压力，不折不扣地实现调控目标当然是最好的选择。

住房和城乡建设部沈阳房地产工作座谈会

一、加快制定住房发展规划

各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。

二、对楼市调控不力的城市坚决问责

各地切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

附：8.7住房和城乡建设部沈阳房地产工作座谈会及2018年历次表态