传统的“以人查房”的算法可能低估了存量房的规模。我们认为，全国城镇存量住房规模约为373 亿平方米。庞大的存量住房更新维护需求，成为竣工拐点之外，房地产后周期行业需求可能超预期的另一重要原因。

    “以人查房”的思路，容易低估房屋存量。一直以来，市场对存量房屋规模的评估，其根基都是“以人查房”，即透过统计问卷来询问居民的家庭住房情况，推测人均住房面积。而以这种办法，调查对象可能忽视空置房，可能担心房地产税而少报居住面积，可能不报各类小产权房、城中村的面积，最终可能导致人均住房面积比真实情况偏小。

    透视深圳，大城市住房总量也不如想象那样紧张。深圳是极少数近期开展过“以房查房”的城市。根据2013 年深圳住房调查，尽管深圳当时的商品房只有1.2亿平米，但住房总量有5.2 亿平米，相当于当时深圳城镇常住人口人均住房面积48.9 平方米。深圳有特殊性，其管辖人口多于统计上说的常住人口，真实人均居住面积不会有这么高。但2013 年后，石碣，深圳大力兴建保障房，人才公寓等，估计当前人均居住面积也不低。

    构建“以房查房”为根基的存量住房规模研究模式。我们汇总贝壳所能统计的12 个城市小区房屋套数，将其视为这些城市可销售的商品住房套数。我们再以人口普查长卷的居民居住方式信息推算城市可销售商品住房占总住房存量的比例，从而得到这些城市的商品住房总面积。这样一来，我们就能推算这些城市的人均住房面积。再以此样本来推算全国人均住房面积，乘城镇人口，即为存量住房规模估计。

    存量住房规模超预期。我们透过“以房查房”的办法，测算全国城镇人均住房面积约为44.9 平方米，我国城镇存量住房规模约为373 亿平方米。

    风险提示：由于方法论的欠缺，我们毕竟无法精确衡量存量房屋规模。我们期待未来有更为准确的住房情况普查。

    庞大存量住房的机遇和挑战。我们认为，松山湖，住房消费价格在很长时间都不会构成CPI 上行的主要驱动因素。行业层面，我们认为存量房屋养护、维修等相关材料和服务需求可能持续超预期。除竣工拐点因素外，房屋存量养护需求可能也构成部分房地产后周期公司业绩持续超预期的推动因素。对开发行业而言，这既意味着房价稳定意义重大，年拆迁规模不小，也意味着开发行业缺乏中长期的成长性