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已查封房屋灭失,政府是否可以收回土地使用权?深圳宝安村委小产权房

有不动产登记机构咨询,法院查封房屋,但房屋已经灭失,现政府嘱托要求注销权属,准备收回重新出让,是否可以办理?

答:这里其实是两个问题,一是房屋所有权注销登记是否可以办理;二是土地使用权是否可以依政府嘱托注销。

首先,根据《规范》9.4的相关规定可以看出,西安小产权房 征地补偿,只要是房屋实体消灭,非原产权人放弃房屋所有权的,无论其是否有抵押、查封等等,都可以直接依申请办理,无需考虑抵押、查封问题,因为实体不存在,权利也实质上消灭了。

其次,土地使用权是否可以直接依嘱托注销。有观点认为当时仅查封了房屋,因此可以无需考虑查封问题,此种观点是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定,“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”的规定可以看出,虽然仅查封了房屋,但实质上也查封了土地。

另外,根据国土资源部对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复(国土资函403号):“司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权,应当依法进行,被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封,在查封期限内,人民政府不能收回国有土地使用权;查封期限结束后,宝安小产权房打官司,则可以依法收回国有土地使用权。”的规定可以看出,有查封的情况下,政府是不能收回国有土地使用权的。

实务操作建议:

一方面是嘱托登记不审查的原则,另一方面是嘱托错误可能导致登记错误,因此最好是写审查建议书给嘱托单位,告知法律风险,因为有可能嘱托单位对查封的情况并不知悉,在不动产登记机构受理嘱托登记后,可以待其答复后再视答复的内容是否继续办理或停止办理注销。