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小产权社区的未来以及深圳小产权房存量的解决途径布吉红岭小产权房

位于深圳宝安沙井的一处社区,健身房、游泳池、花园、网球场等配套实施俱全,沙井本地的商品房都要38000以上了,而这里的房价还不到11000元/平。

这部分楼房由村民和集体经济组织自行加盖,这在深圳被称为统建楼,在其它地区则被称为“小产权房”,

根据调查发现,深圳沙井的统建楼总面积约200万平方米,除社区每户居民可以分得12套外,规划时还会多出部分“内集资房”。

这部分集资房,由村集体经济股份公司成立专门机构销售,每位有户籍的居民都是公司股东,布吉小产权房 中海,售房款作为公司收入,每年年终分红。

据当地人介绍,购买此类房子可以和村集体经济股份公司协议,由律师公正,成为本公司“形式上的股东”,保障拆迁时获得政府给村集体经济股份公司的赔偿。

规划内的“集资房”

沙井小产权一处统建楼社区,数十栋三十多层的楼宇顺序排开,进入社区就可以听到装修房子发出的刺耳声音,布吉金沙花园是小产权房吗,部分装修好的房子陆续有人入住。

“我们社区规模在沙井属于中等偏上,面积近4平方公里,本地人口1900多人,外来人口80000人,新建统建楼大概60万平方米。”

走访了解到,在建设统建楼时,社区首先汇总每户居民的需求,在做总体规划时多划出1/3用于出售,被当地居民称为“内集资房”,也就是小产权房

“一般的社区都会规定,整个统建房的四分之三是绝对不能卖的,属于本地村民才能分得的房子。”当地人告诉记者。

由于这部分房子都是村集体产权,“买”这些房子可以永久居住,最大的问题是没有产权。

深圳目前给违建农民发放的是“绿本”,与普通房产证不同,此类房子不能上市交易,只是确权。记者了解到,沙井社区这部分小产权房目前还没有拿到绿本。

随着国家对房地产调控的收紧,深圳沙井的统建楼开始紧俏起来,每天都有一些来这里询问价格的人。

我们在询问过程中遇到一位购房者,以不到20多万的价格购买了一套70平的房子,还可以在两年内分两次付清。

创收解决就业

当地负责人告诉我们,建设统建楼的初衷是为了发展村集体经济。

“我们老百姓在自己的宅基地上建房子,这种事情很合理。”深圳市沙井街道某社区负责人梁文龙告诉记者。不过,他也承认“这个事情合理不合法”。

从2004年开始,深圳为了加快城市化进程,把农村集体所有制土地全面转为国有,同时村民也相应的转为市民,并取消了村委会,村委会改成了社区居委会,这就意味着从农村到城市的过渡。

按照2004年深圳市城市化的相关规定,每个“村改居”的社区有三年过渡期。过渡期间,社区的治安、教育、就业、社保等等问题由以前的村委会,也就是村委会成立的村集体经济股份公司来负担。

“我们社区三年过渡期结束以后,政府没有履行当时的承诺,在政府迟迟不给钱的情况下,由村集体经济股份公司来出钱承担,管好我们自己的村庄。”一位不愿透露姓名的社区负责人说。

他表示,目前社区最大的问题是资金困难,建设统建楼是解决资金问题的途径之一。根据本报的调查,深圳“村改居”的社区普遍存在资金问题。基本上每个社区都面临着就业和社保的压力。

据梁文龙介绍,他所在的社区1900多位居民,除了老人、小孩之外,全社区内的成年人基本实现百分之百全就业。

“有些居民进入公司也帮不上什么忙,纯粹为了就业而就业,村股份公司照样拿出钱来发工资。”梁文龙担心“不干活就可以领取工资”的隐患,这样下去村股份合作公司难以长久。

在就业压力下,村里只能开展创收。

小产权社区的未来

而沙井社区的问题,在珠三角具有普遍性。

本报走访了一些当地居民,他们普遍认为统建楼是村集体土地盖起来的,政府不会拆掉盖好的小区。

深圳大学管理学院杨涛教授认为:“购买沙井这样的统建楼是有风险,因为拿不到房产证,出了问题是不受法律保护的。如果只是考虑居住,可以作为选择之一。”

地产律师颜宇丹认为,小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员,尤其是城镇居民的,无论建房行为是否合法,法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。

深圳社科院一位不愿透露姓名的教授建议,政府可以考虑出资购买统建楼归于保障性住房,这样做事一举两得。“一方面统建楼房子的产权问题有了保障;另一方面也解决了保障性住房的问题。”