中产先生 | 洞见时代 发现价值讲述生活

按照央行的要求，从昨天3月1日开始，所有存量房贷开始重新签，转为LPR利率，银行也会陆续打电话给你，让你重新去签订房贷合同。

重新签订的合同有两种选择：

1、一种是按照LPR的浮动利率

2、一种是固定不变利率

二选一，每个存量房贷的贷款人都要重新做选择，如何选才合算呢？

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为什么要搞LPR利率？

之前推文里说过，因为最近有一些新用户关注，这里再简单讲一下：

原先我们贷款参考的是都是基准利率，基准利率是一个政策性利率，说白了就是央行说多少就是多少，它便于国家控制货币投放，但是不能很好的反应市场需求：

最大的问题就是货币传导不畅，这个道理很容易明白：

比如，央行想多投放一点钱给实体特别是，于是把钱给了银行，然而银行按照基准利率来放贷，基准利率一般比市场利率高，一方面小银行觉得利率高贷不起，另一方面银行也嫌小企业风险大不愿意放贷，但是货币总要贷出去，结果最后全都去了房地产和国企，特别是一些国企，，还会把低息拿来的钱转手贷给拿不到钱的中小企业。

这就是此前经济发展的一个大背景，越放水越流到房地产，越挤兑实体生存空间。为了解决这个问题，于是就推出LPR利率来逐步替代基准利率。

LPR利率=央行做MLF的利率+18家银行每月报价加点（利润和风险）

MLF利率就是央行控制货币投放的利率，18家银行根据市场需求，在参考利润和风险因素平均出一个报价加点，最终得出LPR利率。

这个利率，不但可以反应国家的货币操作，也能最大程度反应市场需求，更好解决目前经济存在的货币传导不畅问题。

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具体对房贷有哪些影响呢？

转化成LPR房贷之后，你的房贷利率就变成：

房贷利率=LPR+政策加点+个人加点

政策加点主要是便于国家调控楼市，比如二套房就要上浮，个人加点就要看个人贷款资质、信用情况如何。

那问题来了，怎么转化呢？

举个例子，假设：

2018年，小李买了首套房，按照当年的房贷利率为5.39%；

2015年，小买了二套房，按照当年政策房贷利率为5.68%打了八折为4.54%。

两人都要进行转化，有两种选择：

小李可以按照5.39%固定利率，小可以按照4.54%固定利率，永不在变一直到还完款为止。

如果转化成LPR，就要算加点了，如下：

统一锚定年12月20日的报价利率4.8%

小李的加点如下：5.39%4.8%=0.59%

小的加点如下：4.54%4.8%=0.26%

注意：这个加点是可以是负数的，而且一旦转化，永不在变。

转化之后，他们各自的房贷利率如下：

小李的房贷利率=LPR+0.59%，按照最新的5年期报价4.75%计算小李今年的房贷利率为5.34%。

小的房贷利率为4.75%0.26%=4.49%。

所以转换之后，你每个月的房贷利率高低就取决于五年期以上LPR的高低。

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通过上面的计算我们可以看出，转化为LPR的小李和小的房贷利率都有实际的下调，关键就在于LPR未来是下调还是上浮。

我觉得在很长一段时间，LPR都会呈现下调趋势，理由如下：

1、利率是和经济挂钩的，从整个经济周期看来，目前中国和全球经济还处在低迷期，经济增速放缓，全球央行都在降息放水，甚至很多人提出负利率，利率下调是大趋势。

2、高杠杆的经济没有上浮利率的基础。全球经济这十几年来都靠放水加杠杆撑着，贸然上浮利率只会刺破泡沫，目前看来不可能，连美联储都开始降息。

3、单从国内看，国内外压力下经济长期处于L型，实体经济特别是中小企业日子不好过，这个时候更需要低利率来扶持，稳增长，保就业，怎么稳，怎么保，目前来看就是长期的利率下行。

基于以上的理解，我的看法是如果你的房贷只剩几年，无所谓转换不转换，如果房贷还有十几二十年：

还是换成LPR更合算。

仅供参考，就这样。