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“保利周期论”中的房地产:未来的变与不变

《梁子兵法》将决定战争胜负的第一要素界定为「庙算」,指的是先对战事进行预判。它不是具体的兵刃的交锋,却直接关系到战争的最终成败。

近日,保利发展控股战略研究院发布了《保利2020年房地产行业白皮书》(以下简称“白皮书”) ,这是保利连续第4年发布行业白皮书。

《白皮书》是央企保利对行业的重要输出,也是头部房企的前瞻性思考和担当。

通过深度研究行业逻辑和趋势,在保利周期论的分析框架下,保利在过去几年较准确地判断了地产行业的诸多未来走势。比如说:

2017年预言“房地产正处于总量峰值时代”;

2018年提出“房地产窄幅箱体运动是趋势”;

年勾勒出了“总体是个调整年”和“核心城市更加集聚”等。

从实际情况来看,近三年全国商品房销售规模分别为13.4万亿、15.0万亿、15.9万亿,保持历史峰值;连续两年百城一手住宅价格环比低于0.5%,波动收窄。房地产行业的整体运行情况与保利之前的预判大体趋同。

作为行业发展的重要参考,在今天行业形势更加复杂的背景下,我们从保利的几份《白皮书》中来抽丝剥茧,剖析“保利周期论”下房地产行业的变与不变。

变中求不变,是为了探求变的本质,在战略上预测未来;不变中求变,是为了沿着不变的逻辑,在战术上把握变的机遇。

三大重要新变化


变化一:人口流动呈现多维极化格局
保利的研究团队分析了全国337个城市、14亿人口、横跨20年的数据后,发现了人口流动呈现出了一些新特征:从迁移特征来看:“乡城”城镇化高位放缓,“城城”流动加速并存,独立迁徙变为举家迁徙。从迁移方向而言:呈现多维极化格局,跨省远赴东部与省内就近集聚并存;东部沿海与中西部明星引力同在;单核虹吸力与都市圈外溢力均有。

“保利周期论”中的房地产:未来的变与不变

当下的我们正处于一个人口大流动的时代,人口流动带动的是产业布局的变化,产业布局变化又将继续巩固人口的变化格局。这也就不难理解为什么各个城市要拼了命的抢人。
变化二:城市格局将呈现出“齐夫法则”
保利认为,中国未来城市格局将呈现出齐夫法则。这是保利在重新梳理了中国337个城市的人口,并分析了大部分发达国家的城市体系演变路径后的新推断。所谓齐夫法则是指,一个国家最大的城市的人口,等于第二大城市人口的两倍,等于第3大城市人口的三倍,等于第四大城市人口的4倍,等于第5大城市人口的5倍……

“保利周期论”中的房地产:未来的变与不变


过去我们的发展模式更倾向于均衡式发展,齐夫法则未能完全生效,但现如今,我们正处于人口、资源快速流动的阶段,城市间即将迎来大变局。保利判断,我国的城市群、都市圈和中心城市,仍有巨大的增长潜力。未来15年,中国超大城市有望超过10个,特大城市有望超过15个。
变化三:地产周期呈现出三大新特征
保利认为, 本轮房地产周期与此前的小周期不同,期间多次入冬反复,分批调整而总量稳定,土地周期与楼市周期渐行渐远,在这轮周期呈现三大新特征:

1、供求周期、政策周期、金融周期三个周期正深度叠合 2、房地产周期被拉长,箱体被压扁 3、城市间开始走出自有周期


是什么因素导致了新特征的出现?保利也给出了解释:房地产周期被拉长的原因,很大程度是由于“土地供给矛盾未能缓解”和“城市调控大分化”所引起的,土地供给矛盾未能缓解,直接导致土地库存周期加长。

“保利周期论”中的房地产:未来的变与不变


此外,各个城市楼市调控呈现“因城施策”,调控步骤的不尽一致,使得各城市间楼市的走向,不再整齐划一。

三个"没变"的判断

第一,维持基本面(人口、经济、产业等)是支撑房地产发展的根本因素的观点。
保利在已经发布的几份白皮书中,都始终维持着基本面决定房地产发展的判断。保利认为,,房地产是基本面的投射。人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素,城市生命周期就是房地产生命周期。判断城市发展的潜力,保利认为关键在于研判人口趋势,其逻辑链条是:人随产业走,产业决定城市兴衰,产业兴则城市兴,产业聚则人口聚。

第二,政府对楼市的深度调控不会发生变化。保利认为,政府对楼市调控介入之深,调控工具之多,反映了政府对房地产的重视程度之高。2020年,这种高强度的调控政策会依然存在。这与保利在过去几份白皮书中的判断基本一致。2020 年央行首次提出建立“房地产金融长效管理机制”,保利认为这昭示房地产调控已进入全链条、精细化、灵敏化的新阶段。
对于新的调控形势,保利认为,中期而言,宏观面持续承压,政策层面变动空间不大。“房住不炒+因城施策+三稳”将构成稳固新常态。“长效管理调控机制”强调常态化、主动化、双向化:一是将长期稳定,小幅调整;二是“管理”一词体现政府出手的主动性,更敏捷、更频繁,着重预期管理;三是双向皆为选项,相机决策,遇热收紧,遇冷稍松。
第三,人口向核心城市聚集的判断没发生变化。
区域经济学“增长极理论”认为:区域经济最初由一个或数个“增长中心”率先发展,以带动整个区域的经济发展。“举全省之力建设省会城市”,将大幅增加省会城市的产业投资、公共设施投入。

“保利周期论”中的房地产:未来的变与不变

保利统计发现,中西部省会城市迁入人口 80%来自省内,人口就近城市化现象明显。保利维持之前的判断认为,伴随劳动力、资金、技术等生产要素的集中,中西部省会城市首位度不断提高,并以后发优势,迅速形成各自特色鲜明产业。保利预判,西部直辖市重庆、“创业之都”成都、“中国光谷”武汉、“硬科技之都”西安、“大数据之都”贵阳、“智造之都”长沙等明星城市将会崛起。