杭州新版“禁酒令”来了!以后商业地块将不允许打‘擦边球’，对最小可分割转让面积等，都将有硬性规定。

近日，杭州规划局已发布了《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》。

文件明确，“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。’”

事实上，关于杭州再出“限酒令”的传闻已有多时。不久前，一位知情人士还透露：“杭州商业地块都暂停挂牌了，因为需要更改出让条件。”

甚至4月19日，萧山空港新城一宗商业商务地块的成交，已透露出不同寻常的信号。该地块的出让文件中已经明确规定：“不得建设酒店式公寓。”

杭州今后商地出让酒店式公寓受限制

杭州后续将出让的地块，在规划要求上会越来越详细，尤其是商地。

文件上看，后续出让的商地在出让文件里将写明“不得建酒店式公寓”，包括可分割转让的最小面积为300平方米。

这就意味着，接下去新出让的商业地块中，很难再做成小面积的酒店式公寓产品，更别提层高4米78以上可以做成“双钥匙”的LOFT。

“类住宅”一直是房地产行业里一个颇为微妙的存在。

开发商取得商业用地后，建成酒店式公寓，由于这类产品通常面积小、总价低，且易于出租，投资回报率大，颇受一部分人群追捧，开发商也可以迅速销售回笼资金。

然而，商地在用地分类里有着非常细致的划分，可分为商务办公、零售或批发市场等。

但开发商在实际开发过程中，则会“打擦边球”，例如先预留管道，等交付以后再进行改造等等，将写字楼作为酒店式公寓等“类住宅”销售。

中原地产首席分析师荆海燕解释：“毕竟市场上写字楼等商办产品并不好卖，投资回报率也不高，开发商更钟情于酒店式公寓产品，而且过去打‘擦边球’不难。”

不过，这一情况在今年已出现转折。据记者了解，除了即将对新出让地块作出限制，对已经出让的商业地块，酒店式公寓的审批已越来越难。

一本土房企去年在杭州狂拿商地，其中两宗去年批出了酒店式公寓，但今年1月拿下的商地就没有那么幸运。据该房企内部人士透露：“今年都不批酒店式公寓了，所以这块地的方案还在研究。”

从严抑制“类住宅”利于房地产调控长效机制

易居研究院总监严跃进分析：“对于‘类住宅’的管控，其实强调了两点，首先明确这是违规的，第二是‘房住不炒’，不能让炒房之风从住宅流入‘类住宅’。”

有业内人士认为：“抑制‘类住宅’，与长效机制挂钩，除了规范房地产市场，更是规范租赁市场，为杭州大力发展长租公寓，进一步实践租购并举铺好基石。长远看，也有利于未来房地产税的落地。”

在杭州“限酒令”已有先例

杭州“限酒令”其实已有先例。

2011年及以前，杭州土地市场中的商业用地也曾大放异彩，超过半数的商业用地拍出高溢价，得益于开发“类住宅”的丰厚盈利。

然而，2012年1月，杭州出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(以下简称《意见》)，明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售。

同时，对商业项目的套型设计、卫生间数目、挑空阳台、飘窗等作出了严格的“去住宅化”规定。其中还要求，以后非住宅类项目的卫生间要按每层集中设置，中山农民房可以买卖吗，以常规的单层1000㎡的商业建筑为例，每层最多隔出3个带独立卫生间的单元。

该《意见》自公布之日起30日后，即2012年2月18日正式开始施行，萧山区、余杭区和各县(市)可参照执行。这一通知，一度曾宣告酒店式公寓这一非住宅用地项目在杭州审批遭到禁止，被业界称为“限酒令”。

事实上，这一“限酒令”收效甚微，深圳福田小产权房出售，资料显示，2011年的杭州市主城区共出让56宗土地，其中商业用地达34宗，绝大部分在《意见》实施前已抢先规划为“类住宅”项目。酒店式公寓仍大行其道，直至去年，写字楼改成酒店式公寓的现象也不少。