深圳二手房指导价出台之后，买卖双方陷入僵持，二手房市场交易速冻。这被称为深圳史上最严厉的楼市调控政策，将很多投资性需求的购房者带入僵局，一名投资者用经营贷在宝安区购买了一套10万元/平方米的商品房后，瞬即面临深圳严查经营贷、二手房指导价为8万元/平方米的新局面。

商品房投机的入口被堵住之后，近日深圳市场部分热钱流向小产权房。

与北京、上海一样，深圳一手房摇号中签率概率偏低，在中介业务员的推动下，投资者们瞄上深圳小产权房。据不完全统计，深圳小产权房涨幅已经高达50%。有业内人士和律师分析指出，深圳小产权房交易，存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。尽管如此，深圳近期小产权房市场越来越火。

炒房逻辑

大学毕业就扎根深圳、拥有多年炒房经验的胡一波，此番坚定看空楼市。他认为金融收紧、调控常态化背景下，短线炒房已经没有空间，今后只能长期持有房产才会有获利空间。他所在的炒房圈子，一般从银行借贷的炒房资金最多能坚持一两年；政策风险改变之后，很多投资客拿不住的就要大降价甩卖房子。“前段时间很多投资客拿经营贷买楼，现在一旦严查，炒房客现金流不行，就要抛售”。

去年初，胡一波把自住的一套房子出售，在宝安更偏远的新区买入一套自住新房之后，手中还有300万现金。于是，他全款买入了一套小产权房。他测算过，小产权房一次性投资三四百万，每月有租金收入，收益比理财产品还高；等到以后卖的时候就套现了，唯一的风险在于没有房产证。

从事律师职业的胡一波，身边不少同行，也买了小产权房自住。胡一波认为，深圳二手房指导价，对于买家，或者说接盘者来说，最大的影响是银行贷款。意味着买家要把指导价之外多出来的部分房款提前付清，资金压力凸显。因此，小产权房成为了这部分买家退而求其次的选择。

胡一波指出中介炒作因素很大，近段时间深圳二手房成交胶着、一手房摇号难，中介要开拓业务，只能向买家推荐公寓和小产权房。“市场中什么人都有，各种类型的选择也就层出不穷了。”胡一波认为，购买小产权房的人也是出于很多原因的，并非中介忽悠就会立即去买，在付出全款之前，每个人心中都会有自己的标准。

据了解，不限购、不占购房名额的深圳小产权房，近八成购房者都是投资客，有的投资客甚至“扫货“。去年底至今，一些地区的小产权房涨了一倍，年涨幅超过50%。

胡一波购买的小产权房，距离自己的新房不远，房价是新房价格3折左右，目前价差已经达到4-5折，与一二手房价差呈现同样的规律。

资金寻求出口

小产权房交易在深圳早已有之。2011年，深圳限购。陈小平在2012年购入罗湖区一套80多平方米的小产权房，当时该套房源拆迁房。意味着一旦回迁房建好，陈小平就可以拿到手一套正儿八经的拆迁房了。2018年的时候，陈小平拿到了回迁房，彼时房价已经涨到7万多元/平方米；2019年，陈小平顺利拿到“小产证”。

正如多名小产权房买家所言，因为买不起商品房，只能分流到小产权房领域。而且前提是自住，就当作一次性投资，不用考虑一手房的供房力；唯一的考虑是小孩读书问题。

有中介业务员透露，随着小产权房交易越来越多，买家也会慎重考虑，因为一旦承建的开发商报建手续不齐全，就有风险。这些小产权房的购买者，也不是完全不考虑风险，他们多是退而求其次，另外工作不稳定，唯一考虑风险就是会不会拆迁。

实际上，在相关部门表述中并不承认“小产权房”，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。

深圳市场中小产权房也分投资等级，越快拆迁变现、有学区房资源的越容易出手；全国各地调控，楼市也出现了一些不一样的资金流向。

资金寻求出口，助推了这一轮小产权房暴涨。比如，小产权房涨到了市面价格10万块，一旦有拆迁风声传出，则可以卖到15万元/平方米。据了解，目前位于核心区域的华强北，华强南一带的福田村，由于海岸城承包拆迁，片区内的小产权房叫价12万元/平方米左右。

值得一提的是，在深圳，很多投资者对于村民的房子和小产权房是没有辨识的。村民盖的一种小产权房，由村委出资建设，属于村委的资产，这种小产权房的市场活跃度很低。主要原因在于一不带学位，二存在不补偿风险。