城市房屋更新是城市规划实施的重要组成部分，它消除危旧建筑的安全隐患，也带来更优美的生活环境和更丰富的公共服务配套。依寸土寸金的深圳而言，城市更新是其盘活存量土地的重要手段。然而城市更新也是公民个人财产权益同公共利益进行市场博弈的角落，因补偿标准达不成协议，城市更新项目动辄迁延多年的事例，已不是隐秘的事情。如2019年9月终于启动的罗湖区湖贝城市更新项目，其城市更新计划最早可以追溯到1992年，28年才得以启动。搬迁难就是项目难以实施的主要原因之一。为了破解城市更新难题，《深圳经济特区城市更新条例》来了！昨天（7月20日），深圳市人大常委会对外全文发布了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，向社会各界征求见。

01明确最低补偿标准为进一步保护城市更新双方当事人的权益，《征求意见稿》规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。《征求意见稿》明确了法定最低补偿标准——旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照深圳市房屋征收相关规定确定；

公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1：1或者建筑面积1：1.2的比例进行补偿。　历史违建以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁补偿标准按照深圳市房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，搬迁补偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。

02破解“钉子户”难题个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议，是城市更新项目无法避免的难题。这也是公民个人财产权益与公共利益哪个更重要、更优先的世纪难题。《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿：

　　　　当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

对于该项规定，条例征求意见稿的说明指出，城市更新改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境。同时，深圳市的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等方面的要求，以实现城市更新改造的商业利益和公共利益的有机结合，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》明确了按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。物业权利人对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

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