深圳由于自身历史原因，相比于大陆其他城市而言，存在大量未办理产权登记的建筑物。该类建筑物或属于违法建筑，或属于存在房地产登记历史遗留问题的建筑。不管属于哪一类，均无法通过合法的途径进行交易。

       这类建筑的存在对深圳的城市化建设和土地开发产生了重大影响。为此，为了实现现有土地的二次开发，振兴无产权建筑占用的土地，深圳创造性地建立了城市更新和土地准备制度。

       在旧改过程中，如何解决无产权登记确认问题，成为许多老改人关注的焦点。

       确认权实际上是为了确定房屋的所有权，而不是法律意义上的确认权，而是在实施旧改革过程中对被拆迁人房屋的所有权进行验证。目的是实现房子是谁，拆除我想赔偿谁。

       无产权建筑是指未办理产权登记的建筑，未办理产权登记的原因有很多，如未办理施工申请手续、未缴纳地价、产权登记部门原因、历史原因等。

       违法建筑是指未办理合法施工申请手续的建筑。根据施工申请和产权登记的顺序，未办理合法施工申请手续的建筑不得办理产权登记。

       无产权建筑的外延比违法建筑要广，无产权登记的物业不止是“历史遗留违法建筑”，买了没有办房产证的房子也算，上世纪80年代末、90年代初那个年代的楼盘，有外销房、房改房、单位自建房。这类的历史遗留房也让旧改人非常头疼。特别是外销房，由于当时价格便宜，很多内地人借用港澳亲戚的名字买房。时间久远，找到原业主也就变成一个非常头疼的问题了。

       2014年4月1日实施的《农村城市化历史遗留违法建筑处理决定试点实施办法》指出，已列入城市更新计划的城市更新单位拆迁范围内的历史违法建筑，可以申请简易处理；拟申请拆迁重建城市更新单位计划权属明确的合法土地达到一定比例，经区城市更新职能部门同意的，也可以申请简易处理。在拆迁重建城市更新时，简易处理的历史违法建筑和土地将被视为合法的，实现历史违法建筑处理与城市更新政策之间的良性互动。土地整治范围内的历史遗留违法建筑处理可参照实施。

       在实际验证操作中，深圳各区的方法和政策各不相同，但大部分将由街道办事处 村委会组织发起，并通过无产权登记验证表 报示确定。

       龙岗区:发布《龙岗区城市更新拆迁范围内无产权登记房屋权利人认定核查办法》和《关于城市更新拆迁范围内无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查工作的通知》。

       坪山区：发布了《坪山区房屋补偿所有权验证指南（试行）》，基本建立了街道办公室组织、各部门并联验证发表意见、宣传、街道办公室确认宣传结果的模式；

       龙华区：据悉，土地整治也是指坪山区的做法。在城市更新方面，通过《龙华区城市更新实施办法》，实施主体申请人向辖区内街道办事处申请所有权验证，街道办事处对所有权验证发表意见，实际上由股份合作公司、社区工作站和街道办事处盖章；

       大鹏新区：发布了《关于房屋所有人在城市更新拆迁范围内无产权登记记录的通知》，规定股份合作公司和社区工作站负责核实，办公室负责宣传和确认宣传结果。

       土地改造中的验证更加谨慎和全面，验证内容通常包括权利持有人的身份性质、产权证明材料、房屋竣工时间、建筑面积和房屋使用；城市更新要求相关简单，一般很少进行实质性审查，股份合作公司、社区工作站和街道办事处可以批准。

       在政府主导的土地整治项目中，从实事求是的角度综合认定权属，结合权益申报人提供的材料。

       在业主早期阶段为什么不强制拆除深圳小产权验证方面，大多数开发商根据历史遗留收据原件 实际占有 历史转让凭证数据完整等方面对业主身份进行验证。在后期操作中，如果有多个主体主张权益，必须从合理性的角度综合判断哪一方具有较强的证明能力，不仅应确定是否有股份合作公司、社区工作站和街道办事处盖章的确认表。否则，可能存在法院认定赔偿对象错误、撤销赔偿协议或确认赔偿协议违法、赔偿的法律风险。

       可以看出，与商品房相比，小产权房具有明显的优势。如果有大量资金，买几套来增值，回报率会相当可观，甚至可能飙升。

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