主持人：现在好多城中村改造是鱼龙混杂，尤其是从村民手里的购买的回迁房到底是一个什么样的性质？到底是村证房、还是市证房，还是进入市场的商品房，大家是一个比较模糊的概念，我们请两位律师谈一下。

陶信：首先肯定的是回迁房不是村证房，那么我们说一下什么是村证房？它也是小产权房，到底什么是小产权房？由于价格比较低廉，受到一部分购房者的追捧。国家屡次出台政策，而且屡禁不止，村证房在集体土地上建造的房屋叫做村证房，前提就是集体土地。
    村证房分为集体建设用地的村证房，也有农用或者耕地建设的村证房，集体建设用地的村证房首先在用地上是合法的，因为是建设用地。另外一个如果再符合规划，那么这个房子本身是合法的，至于谁来买？购买的主体是谁？合法不合法看主体？如果是本村村民买是合法的，如果是本村以外的村民买是不行，也就是说本村以外的村民买房是不受宪法保护的。

    在农用耕地上建设的楼房是违法的，因为这个项目本身就不受法律保护，不管是谁买这个房子也不受法律保护。那么回迁房，我们石家庄市从02年城中村改造以来，就出台了第一个文件，接着08年出的5号、09年6号，从02年的城中村改造文件，二环之内已经实现了农转非的所有村，他们这个集体土地根据我们政策已经直接转化为了国有土地，那么国有土地上建造的房屋肯定不属于村证房了，那么究竟这个回迁房跟咱们说的市证房或者商品房区别在什么地方？回迁房肯定不属于商品房，民治，因为商品房是我们开发商通过招拍挂或者其他手段拿来的土地，完全对外是进行销售的，消费者买来以后具有土地的产权的。

    那么村民回迁房是在城中村改造过程中，为了安置村民也可以是开发商建造，也可以是政府主导，那么政府通过前期的开发以后建造回迁房，也可以是村里面自己融资以后，村委会作为主体进行改造。
    村民回迁房主要是拆迁村民现有的旧房子，那么回迁以后用于安置村民的房子，买到回迁房合法不合法？首先说它可以买卖，至于是在谁手里买？首先说村民本身的房子安置自己以后，又办了证，在村民的手里买房子肯定是合法的，根据02年城中村改造实施意见还有08年的规定，村民回迁房办证以后可以直接上市交易，是需要补交2%的出让金，这样可以进入市场流动，变成商品房。

    如果在村委会买的，村委会有时候安置村民以后，可能剩了一部分回迁房，这种房子也是可以对外销售的，也是补交出让金以后可以直接上市。
    另外一种是村里面一共有多少户，开发商在安置的时候，回迁房会从规划里面体现出来，这一部分房屋是用于安置村民的，而且这些房屋对应安置村民的房号现在需要固定下来，比如说开发商安置村民以后剩下的房屋，开发商卖的时候，根据规定是不可以对外销售的。这个房屋在办理产权之前是不能对外销售的，否则你卖了以后可能导致消费者权益不能保护了，首先不能办房产证了。
这就是回迁房、小产权房、商品房的大概区别。

    现在大家说的市证，很多旧村改造的房子都对外宣扬说是市证，他把概念混淆了，确实是市证，肯定没有问题，包括有一些小产权房也是一样，虎门，当然说的是相对于合法的小产权房，也就是说在集体建设用地上建的房子，这些房子还算不上是小产权房，必须是国有建设用地才算是市证，但是这个市证尤其是回迁房，仅仅是拥有市证的房产证，没有土地证，只有商品房才具有房产证的市证是具有双证的，所以说很多回迁房是市证，是故意混淆概念。

齐超：其实还涉及到很多专业的概念，小产权、存量房、回迁房等等，其实说直白一点，就是五证全的，就有比较小的风险。

主持人：那么购买城中村改造的房子需要注意哪些问题？请李律师谈一下。

新业律师事务所律师    李金海

   李金海：城中村改造的房子买需要注意什么？城中村改造如果纳入09年的城中村改造计划，我们在买房的过程中区分开，城中村改造分为两部分，还有一个是商品房，要对外公开出售的，但也是属于城中村改造的一部分。
    所谓的回迁房肯定是立项在村委会名下的，这种房子能不能买？如果是在正常情况下，必须是这个房子登记在村委会名下之后，想买的话，按照当前的政策，只能把房产证办到村民名下之后才可以去买，如果跟村委会直接去买，不允许的。
    现在也有一部分是开发商和村委会联手卖的这种，他可以以存量房的名义去卖，没有问题，但是前提是什么？这个房子是提前登记在村委会的名下的。