深圳小产权房网
最近（8月26日）《土地管理法》修正案审议通过，
很多盯着小产权房的人，又开始蠢蠢欲动、跃跃欲试了...
1.
这也难怪。
因为这次修正法案里，有“集体经营性建设用地入市”这么一条：
新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，
允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。
同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。
意思是说，
村集体的经营性建设用地，可以不通过政府拆迁（即先将性质改为国有土地），而是可以直接在市场上往外租售。
相应的，不属于某个村集体的外部人员，也可以合法地从村集体购买/出租土地了。
不再需要政府做“中间商”赚差价。
这条法案去年就已经在提，到现在正式通过，自2020年1月1日起施行。
我不这么觉得。
2.
小产权房，是民间对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的一种通俗叫法。
它们主要出现在城市内部或者城市近郊的集体土地上，是逃避了各种税费、偷偷入市的住房。
比如最典型的是深圳，小产权房那可真是密密麻麻铺天盖地，占了整个深圳存量住房面积的40%左右，住房套数的50%以上，
比正规商品房还多出不少。
在新的土地法实施之前（也就是2020年1月之前），
小产权房只能在村集体内部成员之间流转，村集体之外的交易，不合法，不受法律保护。
这也是购买小产权房最大的风险。
交易不合法，不是说不可以交易，反正你买了政府也不会来拆你的房...
而是说，这种房的交易具有非常大的争议性，
这对买家是非常非常不利的。
不管你们的购房合同怎么约定，其实都只是一个“君子协议”。
原村民房主如果真想反悔，分分钟就是要拖着你打官司的节奏，而且极有可能打赢...
卖家什么时候会反悔呢？当然是面对足够大的利益诱惑的时候。
最常见的，一个是拆迁，一个是短期内房价大涨，
—— 产权清晰的商品房，房价大跌时尚且有“维权潮”；
产权有争议的小产权房，在房价大涨时引发“毁约潮”一点也不奇怪，
真的，不要去考验人性。
像什么“进可攻搏涨幅和拆迁，退可守赚租金收益”这种说法，简直是胡说八道。
小产权房，买家只有“退”没有“进”，
最好的结果就是乖乖自住或者赚钱租金，
同时还要祈祷，短期内千万不要有暴涨、拆迁或者“有希望转正”这种好事，免得惹原业主眼红...
3.
哪怕这次土地法修正，按照“法不溯及既往”的法律适用原则，针对的也是增量用地，
对已经建成的小产权房，并没有提出明确的处理方法。
—— 实际上，现有的小产权房满足“符合规划、依法登记、经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意”这三个条件本来就非常少...
因此这部分存量住房，仍然存在很大争议。
不过相比以前，新的土地法已经让买家获得了更多的保障，由“明确的不合法”变成了“也许可能会合法”，
这样一来，卖家想再做“不涨拿钱走人、涨了追回房屋”这种没有契约精神的事，底气就没那么足了。
算是一个利好吧，至少让已经买了的人稍微心安一些。
4.
但我仍然十分不建议买这种产权不清不楚的房。
想买小产权房，无非是看中了它便宜嘛，
价格一般只有同地段商品住宅的30%左右，或者更低。
卖不上价的原因是多方面的，比如，
产权不清晰，未来政策存在较多不确定性（是否合法、房屋用途、交易税费等）；
不具有金融属性（不能贷款、抵押）；
一般情况下，也不绑定福利（不带户口和学位）。
只能用于纯粹的居住，或者出租。
从某种意义上来说，小产权房有点类似商住公寓，但又比不上公寓，
—— 至少公寓在产权上是清晰的、明确的，多数情况下也能贷款（可贷款比例低于住宅）。
（三种住房类型属性对比）
那我们不妨仔细想一想，
本来买商住公寓已经很不合算了，为什么要去买比公寓更差的小产权房呢？
5.
小产权房，尤其是一线城市的小产权房，利益纠葛太多，
想要“转正”，道阻且长...
我的看法是这样的：
往乐观点想呢，小产权房可能会被允许上市交易，
只不过因为土地性质不同，肯定会跟商品房有所区别，
比如，成为低配版的公寓；
往现实点想呢，就继续维持现状，无解，也无需解。
买家运气好，就平安无事；
运气不好，出了纠纷，请自己去打官司...
总之，在现有的法律法规下，
购买小产权房风险和收益不对等，不是好的投资标的物。
什么？你说没钱买不起商品房，大水坑，买套小产权房只为自住，只求“居住属性”？
怎么，租来的房它是不能住吗？
既然没什么钱，好不容易攒点，就不要放在这种“高风险、低收益”的房子身上了吧…
再退一步说，如果一个人能拿得出的全款买小产权房的钱，
咬咬牙，村委房，也能付套正儿八经产权清晰的商品房的首付了。
