近几个月以来，深圳新房市场变得热闹起来，众多新项目扎堆入市，其中不乏一些价格“10万+”的豪宅项目。在深圳市场，这些售价超过每平方米10万元的豪宅项目历来是市场的风向标。在房地产调控不放松的背景下，深圳豪宅的入市时机选择不仅考验着市场，也考验着房企。

　　豪宅到底有多热：又传喝茶费等不实言论

　　“买到就是赚到！”房产中介刘经理不停地重复这句话，主要从事福田香蜜湖片区房产生意的他最近不停给客户打电话，都会谈到市场询问度很高的新盘深业中城。

　　近日，官方微信公众号“深业中城”公示深业中城(一期)住宅销售方案，将推售2号楼、3号楼两栋共192套房源。此次深业中城(住宅)一期均价约每平方米13.1万元。其中，含复式最高备案单价约为每平方米19.7万元，不含复式最低备案单价约为每平方米10.8万元，本次拟售住宅总价区间含复式约为1508.8万至7787.7万元。据悉，项目选房将釆用线上“诚意登记”、“公证摇取选房顺序号”，线下“公证选房”的方式进行。值得注意的是，资料提交时间为10月22日至26日，需先缴纳诚意金500万元。

　　证券时报记者在深业中城周边调查时发现，深业中城周边的二手房房价绝大多数都已经超过每平方米10万元，例如东海花园二期的挂牌均价超过每平方米13万元，水榭花都的挂牌均价已经达到每平方米17万元。此前，深业中城曾推出了一批商务公寓房源，市场公开信息显示，其销售均价在每平方米11万元左右。而在深业中城的门口，尽管只是资料提交的第一天，但已经有一些置业者在门口咨询相关情况。

　　(尽管只是资料提交的第一天，但已经有一些置业者在项目门口咨询相关情况。)

　　由于价格与周边同学区二手房相当甚至稍低，深业中城的住宅项目一直是深圳房地产市场关注的热点，从市场传出“喝茶费”等不实言论就可以看出。此前，长安小产权房向前华府，市场一度传出交高额“喝茶费”可以提前选房的消息。对此，深业中城”曾通过官方微信号发布声明，网上所谓支付喝茶费可“提前选房”、“打折”等均为不实言论。深业中城将协同相关执法部门调查取证，并追究相关人员的法律责任，同时欢迎广大客户监督举报。

　　深业中城之所以受到关注，还因为其从转售为租到转租为售。2017年，“租售并举”的东风吹遍深圳市场，在配合政府发展租赁用房和新业务布局、豪宅限价等背景下，深圳长租公寓开始爆发式增长，深圳市场也出现多个品牌长租公寓竞争的局面。公开信息显示，2017年底深业召开的长租公寓产品分享会，其一次性发布了多条长租公寓产品线；也是在这次分享会上，深业集团宣布深业中城420套住宅全部转为长租公寓，并预计将于2020年投入运营。但在今年9月，“深业中城”发布声明，公司作为深圳的市场化国有企业，根据市场变化和集团战略升级，灵活并及时调整经营计划，预计将本项目住宅投入市场销售。

　　此前，深圳控股发布今年8月未经审计合同销售数据。公告显示，8月集团合同销售额约为3.03亿元，较上个月下降约28.9%，较去年同期下降35.7%。有分析人士表示，开发商或是为了加速资金要素流动，平衡收入比例及结构，或许也为了搭上楼市销售的“梁金期”，即便楼市调控力度并未放松。

　　并非所有新房都受追捧

　　就在去年，深圳市场的多个豪宅项目都需要缴纳过百万的认筹或诚意金，但这些项目的销售情况都十分“火爆”，有些项目由于开盘价明显低于周边二手房，甚至出现当日售罄的“盛况”。

　　除了福田香蜜湖，南山后海和深圳湾片区也是深圳主要的豪宅片区。多位房产中介告诉记者，这里的房价一直都处在稳步上扬的势头，以恒裕滨城二期为例，今年年初二手房源的挂牌价不到每平方米20万元，现在有业主挂出的价格竟然超过每平方米24万元。而在深圳湾片区，有中介向记者推销一手临街商铺，单价在每平方米13万至22万元，而楼上的豪宅均价不到每平方米17万元。其实，商铺比住宅的价格便宜的原因有很多，但在这位中介经理看来，深圳依然不缺购买力，尤其是豪宅，但多数投资者还是希望购居住类产品，希望可以”坐等升值“。

　　最新公布的数据显示，9月全国新建商品住宅销售价格环比涨幅微升，二手住宅销售价格涨幅基本持平，深圳新房和二手房价格均领涨四个一线城市。最近，深圳市场上新房项目加速入市。深圳中原研究中心的数据显示，仅在9月深圳新房市场共16个项目入市，未来房价暴涨的8个城市，但在其中的9个住宅项目里，整体开盘去化约28.5%，较上月有所下降，而且9月无一项目采用政府公证摇号选房。

　　记者也发现，在深圳众多的新房项目里，一些位于核心地段拥有较好配套的项目，虽然价格较高，但成交情况往往会好于一些价格较低，但位置相对较为偏远的新房项目。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，豪宅市场的走向一般有别于普通住宅，在楼市上行的时候，豪宅的升幅会比普通住宅明显；而市场下行的时候，豪宅的跌幅也会比普通住宅大。深圳在2019年整体楼市处于平稳发展状态，但部分位置佳、品质好的项目，其价格涨幅在今年也非常明显。

　　如今，深圳许多过去的“地王”项目已经变身豪宅，也有许多新房项目准备入市，其中不乏价格“10万+”的豪宅项目，深圳楼市年底的“压轴戏”可以说将正式上演。只是，多数项目的入市或许仍面临不小的考验。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企的资金链压力开始增大，拿地策略也趋于保守。“地王”和豪宅项目入市关键要看准楼市周期，要回避市场降温或管控升级的时间点。